Après deux années de baisse successive, le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) montre des signaux positifs au 1er trimestre 2025. Les collectes repartent timidement à la hausse, les valorisations se réajustent et les stratégies diversifiées affichent de bonnes performances.
Un redressement de la collecte et un marché plus stable
Selon les dernières données de l’ASPIM et de l’IEIF, la collecte nette globale des fonds immobiliers grand public (SCPI, OPCI, Sociétés civiles) atteint près de 700 M€ sur les trois premiers mois de l’année, prolongeant l’accalmie amorcée fin 2024.
Les SCPI se distinguent avec :
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1,3 Md€ de collecte brute (+18 % vs T1 2024),
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1 Md€ de collecte nette (+35 %).
Les SCPI diversifiées captent 71 % des souscriptions, loin devant les SCPI bureaux (17 %) et celles orientées santé & éducation (5 %).
Marché secondaire : vers une normalisation
Le marché secondaire continue de se normaliser.
Au 31 mars 2025, la valeur totale des parts en attente de retrait s’élève à 2,25 Md€, soit 2,6 % de la capitalisation globale — un recul de près de 5 % par rapport au trimestre précédent.
Cette amélioration est largement liée à la baisse des prix de part amorcée début 2025. Toutefois, les SCPI à dominante bureaux restent les plus fragiles, représentant 70 % des demandes de retrait.
Distribution : des rendements contrastés
La politique de distribution reflète la prudence des gérants et les dynamiques sectorielles :
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64 % des SCPI ont maintenu ou augmenté leur distribution au T1 2025 (+7 % en moyenne),
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36 % l’ont réduite (-15 % en moyenne).
Le taux de distribution moyen reste stable à 1,13 % sur le trimestre, toutes catégories confondues.
⚠️ Rappel : les revenus versés par les SCPI ne sont jamais garantis.
Prix des parts : un alignement sur le marché
Au T1 2025,
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13 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de souscription,
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7 SCPI l’ont augmenté.
En moyenne, le prix des parts recule de -3,5 %, avec une baisse plus marquée pour les SCPI bureaux (-4,9 %) contre -1,6 % pour les autres segments.
🔍 Rétrospective 2024 : des performances très contrastées
En 2024, la performance globale des SCPI ressort à -1,1 %, combinant :
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un taux de distribution moyen de 4,72 %,
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une baisse de la valeur de réalisation de -5,8 %.
Derrière cette moyenne, de fortes disparités :
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Bureaux : -5,1 % (avec -9,5 % sur la valeur),
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Diversifiées : +5,9 %,
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Logistique & locaux d’activité : +5,7 %,
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Hôtels, tourisme & loisirs : +4,4 %,
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Commerces : +2,2 %,
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Résidentiel : +1 %,
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Santé & éducation : +0,4 %.
Occupation et endettement : des indicateurs maîtrisés
Le taux d’occupation financier s’établit à 92,2 % en 2024 (contre 93,3 % en 2023), impacté par des livraisons post-restructuration et un marché locatif plus tendu.
Le taux d’endettement moyen recule à 18,4 %, retrouvant son niveau de fin 2022 après un pic temporaire en 2023.
Perspectives 2025 : des opportunités à saisir… avec discernement
Dans un contexte de stabilisation progressive, certaines catégories redeviennent attractives :
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SCPI diversifiées, plus résilientes,
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SCPI logistique et commerces, mieux positionnées.
En revanche, les SCPI bureaux devront encore composer avec la profonde réorganisation du marché tertiaire.
⚠️ Rappel important : investir en SCPI implique des risques. Il s’agit d’un placement immobilier de long terme (horizon conseillé : 10 ans), sans garantie de capital ni de rendement. La liquidité des parts peut être limitée et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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