Depuis le 1er janvier 2026, des centaines de milliers de logements français peuvent obtenir un meilleur DPE sans avoir réalisé le moindre travaux.
La raison : la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique a changé pour l’électricité.
Selon le ministère de la Transition écologique, cette réforme pourrait permettre à environ 850 000 logements de sortir des classes F et G, principalement des logements chauffés à l’électricité.
Et cette modification n’est pas uniquement esthétique.
Pour certains propriétaires bailleurs, passer de F à E peut avoir une conséquence très concrète :
le gel du loyer peut disparaître.
Il n’y a pas eu de « grande reclassification du DPE en 2023 »
C’est le premier point à corriger.
La grande réforme ayant rendu le DPE opposable date du 1er juillet 2021.
En 2023, une nouvelle exigence de décence énergétique est entrée en vigueur pour certains logements extrêmement énergivores.
Puis plusieurs modifications successives ont été adoptées :
- juillet 2024 : adaptation du DPE pour les logements de moins de 40 m² ;
- janvier 2026 : modification du coefficient appliqué à l’électricité ;
- janvier 2027 : nouvelle baisse déjà programmée de ce coefficient.
Le DPE est donc devenu un dispositif en évolution presque permanente.
Pourquoi les logements électriques gagnent-ils des classes en 2026 ?
Le DPE ne mesure pas seulement l’électricité réellement consommée.
Il transforme notamment la consommation électrique en énergie primaire grâce à un coefficient.
Jusqu’à fin 2025, ce coefficient était fixé à 2,3.
Depuis le 1er janvier 2026, il est passé à 1,9.
Résultat : à logement identique et consommation identique, un appartement chauffé à l’électricité peut obtenir un meilleur classement.
Le gouvernement estime qu’environ 850 000 logements pourraient ainsi quitter les catégories F ou G.
Le logement n’est pourtant ni mieux isolé ni moins coûteux à chauffer.
C’est son classement réglementaire qui change.
Les petites surfaces avaient déjà bénéficié d’une réforme
Ce n’est pas la première correction favorable à certains propriétaires.
Depuis le 1er juillet 2024, les seuils du DPE ont été adaptés pour les logements de moins de 40 m².
Cette modification devait permettre à environ 140 000 petits logements de sortir des classes F et G.
Studios et petites surfaces étaient en effet particulièrement pénalisés par l’ancien calcul, notamment à cause du poids relatif de l’eau chaude sanitaire.
Entre la réforme de 2024, celle de 2026 et celle déjà prévue pour 2027, un même appartement peut donc aujourd’hui présenter une situation réglementaire très différente de celle qui apparaissait sur son DPE quelques années auparavant.
Que se passe-t-il pour un loyer si le logement passe de F à E ?
C’est ici que la réforme devient particulièrement intéressante pour les bailleurs.
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés dans les situations prévues par la loi.
Un propriétaire ne peut notamment pas appliquer normalement la révision annuelle liée à l’IRL lorsque le logement reste classé F ou G.
Mais la règle est attachée à la classe énergétique actuelle du logement.
L’ANIL précise qu’en 2026 la révision du loyer est possible pour les logements classés A à E, sous réserve des autres règles applicables.
Ainsi, un logement anciennement F qui bénéficie désormais d’une attestation officielle le reclassant E ne se trouve plus, en principe, sous le régime du gel réservé aux F et G.
Cela ne permet pas de récupérer plusieurs années d’augmentation
Attention cependant.
Un propriétaire ne peut pas dire :
« Mon appartement était F depuis trois ans, je viens de passer E, je récupère maintenant toutes les augmentations d’IRL perdues. »
La révision du loyer n’est pas rétroactive.
Elle doit être prévue par le bail et demandée dans les conditions légales.
L’IRL du deuxième trimestre 2026 a par exemple progressé de 1,15 % sur un an en métropole.
Une nouvelle classification E peut donc rouvrir la possibilité d’appliquer les règles ordinaires de révision, mais elle ne crée pas un droit de rattrapage illimité.
Les règles d’encadrement des loyers éventuellement applicables dans certaines villes continuent également de s’imposer.
Pas besoin de payer un nouveau DPE
Autre avantage important : dans de nombreux cas, le propriétaire n’a pas besoin de faire revenir un diagnostiqueur.
Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 restent normalement valables dix ans.
Pour les DPE concernés par la nouvelle méthode 2026, le propriétaire peut télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette depuis l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Cette attestation remplace l’ancienne étiquette et peut être utilisée notamment pour une vente ou une mise en location.
Pour un propriétaire possédant un logement électrique classé F ou G, vérifier son DPE est donc devenu indispensable.
Un logement G reste très problématique en 2026
Tous les propriétaires ne bénéficieront évidemment pas de la réforme.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le niveau minimal de performance énergétique exigé pour un logement décent en métropole.
Le calendrier suivant reste prévu :
G : depuis le 1er janvier 2025 ;
F : à compter du 1er janvier 2028 ;
E : à compter du 1er janvier 2034.
Passer de G à F grâce à la réforme 2026 peut donc changer considérablement la situation réglementaire.
Passer de F à E repousse encore davantage l’échéance.
Un mauvais DPE ne donne pas automatiquement droit à une baisse de loyer
C’était également une erreur importante dans l’ancien article.
Un locataire ne peut pas simplement réclamer une baisse de loyer parce qu’un appartement passe de D à E ou de E à F.
Pour un logement F ou G, le propriétaire peut être empêché d’augmenter le loyer.
Ce n’est pas la même chose qu’une obligation de le diminuer.
En revanche, lorsque le logement ne respecte plus les critères de décence énergétique, le locataire peut demander sa mise en conformité.
En cas de litige, le juge peut notamment imposer des travaux et, selon la situation, ordonner une réduction du loyer ou accorder des dommages et intérêts.
Et une nouvelle réforme arrive déjà en 2027
Le sujet ne s’arrête pas là.
Un arrêté publié fin août 2026 prévoit qu’au 1er janvier 2027, le coefficient appliqué à l’électricité passera encore de 1,9 à 1,7.
Le gouvernement estime que cette nouvelle modification permettra à environ 300 000 résidences principales supplémentaires de sortir des classes F et G.
Pour les propriétaires de logements électriques situés à la frontière entre deux classes, 2027 pourrait donc apporter une nouvelle amélioration automatique du classement.
Une opportunité pour certains investisseurs
Cette succession de réformes crée une situation assez inhabituelle sur le marché immobilier.
Un appartement électrique actuellement vendu avec une décote parce qu’il affiche encore un DPE F peut parfois :
- passer E grâce à une attestation 2026 ;
- ou bénéficier d’une nouvelle amélioration en 2027 ;
- sans nécessiter les dizaines de milliers d’euros de travaux initialement anticipés.
Cela peut créer des opportunités.
Mais il faut rester prudent.
Un meilleur DPE réglementaire ne rénove pas le logement.
Un appartement mal isolé restera froid en hiver, chaud en été et potentiellement coûteux en énergie.
L’investisseur doit donc distinguer la performance réglementaire de la qualité réelle du bâtiment.
Ce qu’il faut retenir
Le sujet n’est plus la prétendue « reclassification DPE de 2023 ».
En 2026, une réforme beaucoup plus importante est déjà entrée en vigueur.
Le coefficient électrique du DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui pourrait permettre à environ 850 000 logements de quitter les classes F et G sans travaux.
Pour un propriétaire bailleur, passer de F à E peut avoir une conséquence financière immédiate : le logement n’est plus concerné par le gel spécifique des loyers F et G, même si toutes les autres règles de révision et d’encadrement restent applicables.
Et le mouvement va continuer : le coefficient passera à 1,7 au 1er janvier 2027.
Pour un propriétaire ou un investisseur possédant un logement chauffé à l’électricité, le premier réflexe est donc désormais très simple :
avant de vendre, de réaliser des travaux importants ou de considérer son loyer définitivement gelé, il faut vérifier l’étiquette DPE réellement applicable en 2026 — et celle qui pourrait s’appliquer en 2027.
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