Acheter un logement classé F ou G peut sembler être une mauvaise idée en 2026. Restrictions de location, travaux obligatoires à anticiper, loyers bloqués : les contraintes sont nombreuses.
Pourtant, ces logements se vendent parfois avec des décotes importantes, créant une opportunité pour les investisseurs capables d’acheter au bon prix et de maîtriser leur rénovation.
La passoire thermique est-elle donc devenue une nouvelle stratégie d’investissement immobilier ?
Combien reste-t-il de passoires thermiques en France ?
Une passoire énergétique désigne un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Selon la dernière estimation officielle disponible, la France comptait au 1er janvier 2025 environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G, soit 12,7 % du parc.
En incluant résidences secondaires et logements vacants, ce chiffre atteignait environ 5,4 millions de logements.
Nous sommes donc très loin d’un marché marginal.
Et cette quantité importante de biens énergivores crée progressivement un marché à deux vitesses entre logements immédiatement exploitables et biens nécessitant une rénovation.
Les logements G ne peuvent déjà plus être normalement remis en location
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence énergétique lorsqu’un bail est signé, renouvelé ou reconduit tacitement.
Le calendrier prévoit ensuite :
2028 : interdiction des logements F ;
2034 : interdiction des logements E.
Par ailleurs, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés dans les situations prévues par la réglementation depuis août 2022.
Pour un investisseur locatif, acheter un G sans prévoir immédiatement les travaux n’a donc généralement plus beaucoup de sens.
Mais cette contrainte réglementaire est précisément ce qui peut provoquer la décote à l’achat.
Jusqu’à 25 % de décote sur certaines passoires
Les chiffres des Notaires de France sont particulièrement intéressants.
Sur les transactions de logements anciens réalisées en 2024, les maisons classées G se sont vendues en moyenne environ 25 % moins cher que les maisons classées D.
Pour les appartements, la décote moyenne atteignait environ 12 %.
Évidemment, ces moyennes varient énormément selon la région, la tension immobilière et les caractéristiques du bien.
Mais elles montrent pourquoi les passoires peuvent intéresser certains investisseurs.
Un appartement qui vaudrait 200 000 € rénové mais qui peut être acheté 170 000 € laisse théoriquement 30 000 € de marge pour financer une partie des travaux.
Toute la difficulté consiste alors à savoir si la décote est supérieure au véritable coût de la rénovation et aux risques du chantier.
Le calcul à faire avant d’acheter
Il ne faut donc jamais raisonner uniquement sur le prix affiché.
Un investissement doit intégrer :
prix d’achat + frais d’acquisition + travaux + coût du financement + éventuelle vacance pendant les travaux + imprévus.
Il faut ensuite comparer cette somme à la valeur du logement rénové et au rendement locatif réellement possible.
Une passoire achetée 20 % sous le marché n’est pas nécessairement une bonne affaire si 25 % du prix du bien doivent ensuite être dépensés en travaux.
À l’inverse, une forte décote accompagnée d’une rénovation relativement simple peut créer une véritable valeur patrimoniale.
Une nouveauté 2026 change complètement certaines affaires
C’est un point essentiel avant d’acheter aujourd’hui.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient utilisé pour calculer l’énergie primaire consommée par l’électricité dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9.
Cette réforme améliore mécaniquement le classement de nombreux logements chauffés à l’électricité. Les anciens DPE peuvent d’ailleurs être actualisés gratuitement lorsqu’ils deviennent plus favorables, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Et une nouvelle modification vient déjà d’être décidée : le coefficient passera de 1,9 à 1,7 le 1er janvier 2027.
Pour un investisseur, cela change beaucoup de choses.
Un logement actuellement mal classé uniquement à cause d’un ancien DPE et d’un chauffage électrique peut potentiellement améliorer son étiquette sans nécessiter les mêmes travaux qu’un logement réellement très mal isolé.
Acheter uniquement sur la lettre F ou G sans analyser le DPE en détail devient donc une erreur.
L’audit énergétique peut devenir votre meilleur outil de négociation
Depuis 2025, lorsqu’une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G est vendu, le vendeur doit fournir un audit énergétique en complément du DPE.
Pour l’acquéreur, ce document est particulièrement utile.
Il permet d’identifier des scénarios de rénovation et d’obtenir une première estimation des travaux nécessaires.
Un investisseur peut donc utiliser cet audit non seulement pour sécuriser son projet, mais aussi pour négocier le prix du bien.
Quelles aides en 2026 ?
Les dispositifs existent toujours, mais il ne faut jamais construire toute la rentabilité d’un projet sur une subvention supposée.
MaPrimeRénov’ pour les rénovations d’ampleur est actuellement ouverte aux logements classés E, F ou G et exige notamment un gain minimal de deux classes énergétiques. Pour un bailleur, elle s’accompagne notamment d’un engagement de location en résidence principale pendant six ans.
Selon les revenus et l’ampleur de la rénovation, l’aide peut financer une partie importante des dépenses éligibles.
L’éco-PTZ peut également atteindre 50 000 € sans intérêts pour certaines rénovations globales et peut être cumulé avec MaPrimeRénov’.
Mais aides et conditions évoluent régulièrement : leur montant doit donc être vérifié avant la signature définitive.
Le principal risque : la copropriété
Pour un appartement, l’investisseur ne maîtrise pas toujours tout.
Changer les fenêtres peut être relativement simple. Mais une mauvaise performance énergétique peut également provenir de la toiture, de la façade ou du chauffage collectif.
Ces travaux nécessitent alors l’accord de la copropriété.
Un appartement acheté avec une forte décote peut devenir un mauvais investissement si son amélioration dépend de travaux collectifs qui ne seront jamais votés.
Avant l’achat, il faut donc analyser les procès-verbaux d’assemblées générales, le plan pluriannuel de travaux et l’état financier de la copropriété.
Ce qu’il faut retenir
Une passoire thermique peut être une excellente opportunité immobilière en 2026, mais uniquement si la décote rémunère réellement le risque et les travaux.
Les logements F et G subissent désormais une pression réglementaire importante, ce qui peut pousser certains propriétaires à vendre rapidement et créer des prix d’achat attractifs.
Mais l’investisseur doit raisonner sur le coût global de l’opération et non sur le prix du bien seul.
Et avec les nouvelles règles du DPE favorisant progressivement l’électricité, la meilleure opportunité pourrait parfois être surprenante : acheter un logement fortement décoté dont le mauvais classement énergétique est plus facile à corriger que le marché ne l’imagine.
Commentaires récents