Plus de 50 SCPI à capital variable – sur un peu plus d’une centaine – ne parviennent toujours pas à compenser les demandes de retrait dans un délai raisonnable, faute de souscriptions suffisantes.
Une situation qui perdure
Les difficultés de liquidité observées depuis 2023 sur de nombreuses SCPI persistent. Elles concernent principalement les fonds ayant subi une dépréciation de leur patrimoine, entraînant une ou plusieurs baisses du prix des parts. Pour les associés, c’est souvent une « double peine » : impossibilité de vendre leurs parts depuis les premières baisses et, dans certains cas, diminution des dividendes.
Les cas les plus critiques
Une douzaine de SCPI affichent les tensions les plus fortes, avec entre 6 % et 10 % du capital en attente de retrait – et jusqu’à 14 % pour Pierrevenus (Aestiam), dédiée à l’assurance vie. Une autre douzaine se situe entre 3 % et 5 %. La plupart appartiennent à des sociétés de gestion en difficulté de collecte, comme Praemia, La Française, AEW, Amundi, BNP Paribas ou, dans une moindre mesure, Perial.
Une moitié du marché concernée
Selon la dernière étude trimestrielle de l’ASPIM, près de la moitié des SCPI du marché sont désormais illiquides. Certaines SCPI à capital fixe connaissent aussi un déséquilibre de leur carnet d’ordres. Le montant des retraits en attente peut être considérable : Épargne Foncière (La Française), qui pèse plus de 4 milliards d’euros, affiche par exemple 252 millions d’euros en attente de cession.
Évolutions récentes
Deux SCPI sortent de la liste noire :
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Novapierre Résidentiel (Paref Gestion), qui a gelé la variabilité de son capital en avril, en instaurant un marché secondaire des parts.
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Pierre Rendement, proche du seuil d’alerte des 10 %, fusionnée avec Cap’Hébergimmo pour devenir Aestiam Agora.
Hormis une amélioration notable pour Novapierre 1 (Paref Gestion) grâce à son fonds de remboursement, les SCPI les plus bloquées ont vu leur volume de parts en attente continuer à progresser au 2ᵉ trimestre.
Plans de cession d’actifs
La principale voie pour restaurer la liquidité reste la vente d’actifs afin d’alimenter les fonds de remboursement. Ces rachats se font toutefois avec une décote par rapport à la valeur de retrait, elle-même inférieure au prix de souscription.
Le groupe La Française, premier gestionnaire de SCPI, mène par exemple un programme de cessions de 500 millions d’euros en 2025 pour ses SCPI de bureaux. Les fonds ainsi récupérés servent à financer des travaux, mettre les immeubles aux normes, rembourser des emprunts et offrir ponctuellement des fenêtres de sortie.
Une amélioration lente
Le retour à une situation fluide prendra du temps. Des annulations massives d’ordres de retrait, notamment de la part d’investisseurs institutionnels comme les assureurs, pourraient améliorer la donne. À l’inverse, une partie du marché continue à bien fonctionner, avec des retraits rapidement compensés par la collecte.
| * Le montant en attente de cession correspond au nombre de parts multiplié par le prix de retrait (Source : Boursier.com) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Capital en attente de cession à fin juin 2025 | Capital en attente de cession à fin mars 2025 | Montant en attente de cession à fin juin 2025 * | Capitalisation de la SCPI | Fonds de remboursement | |
| Pierrevenus (Aestiam) | 14,1% |
14,1% | 27,8 millions d’euros | 211 millions d’euros | Activé |
| Primopierre (Praemia) | 10,5% |
9,8% | 209,5 millions d’euros | 2,18 milliards d’euros | Activé |
| Patrimmo Croissance Impact (Praemia) | 9,9% |
7,1% | 16,6 millions d’euros | 190 millions d’euros | Activé |
| LF Grand Paris Patrimoine (La Française) | 9,3% |
9,2% | 91,4 millions d’euros | 1,07 milliard d’euros | Activé |
| Primofamily (Praemia) | 9,2% |
9,1% | 21 millions d’euros | 252 millions d’euros | Non activé |
| Patrimmo Commerce (Praemia) | 9% |
8,6% | 50,4 millions d’euros | 613,7 millions d’euros | Activé |
| Buroboutic (Fiducial Gérance) | 8,8% |
8,7% | 25,3 millions d’euros | 319 millions d’euros | Activé |
| Novapierre 1 (Paref Gestion) | 8,7% |
9,6% | 14,2 millions d’euros | 180 millions d’euros | Activé |
| Fi Commerce Proximité (Fiducial Gérance) | 8,5% |
8,1% | 45,9 millions d’euros | 600 millions d’euros | Activé |
| Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française) | 7,9% |
7,4% | 59,6 millions d’euros | 821 millions d’euros | Activé |
| PFO2 (Perial) | 7,6% |
7% | 166,9 millions d’euros | 2,42 milliards d’euros | activé |
| Épargne Foncière (La Française) | 6,5% |
6,1% | 252,7 millions d’euros | 4,17 milliards d’euros | Non activé |
| Laffitte Pierre (AEW) | 6,2% |
5,8% | 46,1 millions d’euros | 832 millions d’euros | Non activé |
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