Nouvelle révolution pour le Diagnostic de Performance Énergétique.
À compter du 1er janvier 2027, environ 300 000 résidences principales devraient sortir des classes F et G, considérées comme des passoires énergétiques.
Et contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, ces logements ne seront pas rénovés.
Ils changeront de catégorie uniquement grâce à une modification de la méthode de calcul du DPE.
Pour certains propriétaires et investisseurs, les conséquences pourraient être considérables.
Pourquoi le DPE change-t-il encore en 2027 ?
Le DPE ne regarde pas seulement l’énergie réellement consommée dans un logement.
Il transforme cette consommation en énergie primaire à l’aide d’un coefficient.
Pour l’électricité, ce coefficient était encore de :
2,3 jusqu’à fin 2025 ;
il est passé à 1,9 au 1er janvier 2026 ;
et il descendra à 1,7 au 1er janvier 2027.
L’arrêté du 19 août 2026 officialisant cette nouvelle modification a été publié au Journal officiel le 26 août.
L’objectif du gouvernement est notamment de mieux tenir compte du caractère très largement décarboné du mix électrique français et d’encourager l’électrification du chauffage.
300 000 logements vont sortir des classes F et G
Selon l’étude d’impact officielle, le passage du coefficient de 1,9 à 1,7 devrait faire sortir environ 300 000 résidences principales du statut de passoire énergétique.
Cela représente environ 10 % des logements actuellement classés F ou G.
Près de :
200 000 logements quitteraient la classe F ;
et 100 000 logements quitteraient la classe G.
Plus de 35 % des passoires chauffées à l’électricité seraient concernées.
Le changement touchera donc principalement les logements utilisant fortement l’électricité pour le chauffage et l’eau chaude.
Et cela peut se faire sans aucun travaux
C’est évidemment le point le plus spectaculaire.
Un logement classé F le 31 décembre 2026 pourra potentiellement devenir E le lendemain matin sans isolation supplémentaire, sans changement de fenêtres et sans nouvelle pompe à chaleur.
Sa consommation réelle restera exactement la même.
Sa facture d’électricité également.
Seule la méthode réglementaire permettant de calculer son DPE aura changé.
Service-Public précise qu’un logement pourra gagner une classe et, dans certains cas rares notamment pour de petites surfaces, jusqu’à deux classes. Aucun logement ne pourra en revanche être déclassé à cause de cette réforme.
Pas besoin de refaire son DPE
Bonne nouvelle pour les propriétaires : il ne sera normalement pas nécessaire de payer un nouveau diagnostic.
Pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 et encore valides, il sera possible à partir du 1er janvier 2027 de télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette depuis l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Il suffira notamment d’utiliser le numéro figurant sur le diagnostic existant.
Cette attestation pourra ensuite être utilisée lors d’une vente ou d’une mise en location.
Pourquoi c’est extrêmement important pour les propriétaires bailleurs
Le classement DPE n’est plus simplement informatif.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans les conditions prévues par la réglementation.
Les interdictions s’étendront ensuite :
- aux logements F en 2028 ;
- aux logements E en 2034.
Un appartement actuellement classé G qui devient F en janvier 2027 ne devient donc pas miraculeusement un excellent logement.
Mais son horizon réglementaire change.
Plus intéressant encore, un logement F qui passe E sort du statut de passoire thermique et repousse théoriquement l’échéance réglementaire jusqu’en 2034.
Pour un propriétaire bailleur, la différence peut représenter plusieurs années supplémentaires d’exploitation locative.
Environ 125 000 logements locatifs privés seraient concernés
Parmi les logements qui devraient sortir de F ou G, environ 125 000 appartiendraient au parc locatif privé.
Ils ne seraient notamment plus soumis aux mêmes contraintes attachées au statut de passoire énergétique, dont le gel des loyers lorsqu’ils quittent effectivement les catégories F ou G.
L’impact économique potentiel est donc loin d’être anecdotique.
Un propriétaire qui envisageait de vendre un appartement F avec une forte décote pourrait avoir intérêt à vérifier son futur classement avant de prendre une décision.
Une opportunité étonnante pour les investisseurs ?
C’est probablement l’aspect le plus intéressant patrimonialement.
Les logements classés F et G se négocient souvent avec une décote parce que les acheteurs anticipent les travaux et les contraintes réglementaires.
Mais imaginons un appartement chauffé à l’électricité :
prix normal après rénovation : 200 000 € ;
prix actuel en raison d’un DPE F : 175 000 € ;
future classification au 1er janvier 2027 : E sans travaux importants.
L’investisseur qui identifie correctement ce type de situation peut potentiellement acheter un bien dont la contrainte réglementaire est aujourd’hui surévaluée par le marché.
Cela ne signifie évidemment pas qu’il faut acheter toutes les passoires électriques.
Le classement futur doit être simulé précisément avant l’acquisition.
Attention : un meilleur DPE ne signifie pas un meilleur logement
C’est la principale limite de la réforme.
Un appartement mal isolé restera mal isolé.
Des fenêtres anciennes resteront anciennes.
Et des convecteurs électriques très énergivores resteront des convecteurs très énergivores.
La réforme améliore le classement réglementaire, pas le confort réel.
C’est également ce qui nourrit la controverse autour de cette décision : certains professionnels et associations craignent qu’une partie des propriétaires renonce à des rénovations devenues moins urgentes réglementairement.
Pour un investisseur, il faut donc continuer à analyser :
l’isolation ;
les fenêtres ;
le chauffage ;
la facture énergétique réelle ;
les travaux de copropriété ;
et le confort été comme hiver.
Attention également aux aides à la rénovation
Une amélioration automatique du DPE peut aussi avoir un effet moins favorable.
Certaines aides, notamment dans le cadre des rénovations d’ampleur, dépendent de la classe énergétique initiale et du nombre de classes gagnées après travaux.
Un logement qui passe automatiquement de F à E pourrait donc présenter un parcours d’aides différent en 2027.
Avant de reporter des travaux, il faudra donc comparer le gain réglementaire avec les aides éventuellement accessibles.
Ce qu’il faut retenir
Le DPE va de nouveau changer au 1er janvier 2027.
Le coefficient appliqué à l’électricité passera officiellement de 1,9 à 1,7 et environ 300 000 logements devraient sortir des classes F et G sans réaliser de travaux.
Les logements chauffés à l’électricité seront les principaux bénéficiaires.
Pour les propriétaires bailleurs, cette évolution peut modifier les échéances d’interdiction de location et la valorisation du bien.
Et pour les investisseurs, elle pourrait créer une situation particulièrement intéressante : certains logements actuellement vendus avec une forte décote de passoire thermique pourraient voir leur classement s’améliorer automatiquement quelques mois après l’achat.
Avant de vendre, rénover ou acheter un logement électrique classé F ou G, le premier réflexe devrait donc désormais être simple :
vérifier ce que deviendra réellement son DPE au 1er janvier 2027.
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