Valeur verte, résidence principale, mobilisation de l’épargne : le nouvel équilibre du marché immobilier français

Un marché qui se stabilise après trois années de fortes turbulences

Après une période de fortes tensions marquée par la hausse brutale des taux d’intérêt et un net ralentissement des transactions, le marché immobilier français semble avoir retrouvé en 2025 une forme d’équilibre. Selon les données communiquées par le réseau Century 21, l’année s’est soldée par une reprise progressive des volumes, sans bouleversement majeur sur les prix. Cette stabilisation intervient après une phase de correction qui, si elle a mis fin aux excès observés entre 2019 et 2022, n’a pas remis en cause la tendance haussière de long terme.

Charles Marinakis, président de Century 21 France, souligne la capacité du marché ancien à s’autoréguler. Les chiffres avancés confirment ce diagnostic : une hausse moyenne des prix de 1,4 % sur un an, accompagnée d’une progression des volumes de ventes proche de 12 %, portant le nombre total de transactions autour de 940 000 sur l’ensemble du territoire. Un niveau qui reste inférieur aux sommets post-Covid, mais qui marque clairement la fin du décrochage observé en 2023.

Des prix élevés, mais une correction limitée depuis le pic de 2022

Avec un recul plus marqué, la dynamique apparaît plus nuancée. Depuis le sommet atteint en 2022, les prix moyens ont enregistré une baisse modérée, de l’ordre de 2,2 % pour les appartements et de 4,2 % pour les maisons. Cette correction reste faible au regard de l’envolée des prix observée sur la décennie précédente, avec des hausses cumulées proches de 27 % pour les appartements et 34 % pour les maisons entre 2015 et 2022.

Ce relatif maintien des prix s’explique en grande partie par la résistance de la demande, malgré la hausse des taux d’emprunt. Comme le souligne Charles Marinakis, une baisse plus marquée aurait théoriquement permis de compenser l’augmentation du coût du crédit. En pratique, l’ajustement s’est opéré davantage par les volumes que par les prix, traduisant un marché encore contraint par une offre limitée et une forte aspiration à l’accession à la propriété.

La résidence principale redevenue le moteur du marché

L’un des changements structurels les plus marquants concerne la nature de la demande. La résidence principale s’impose désormais comme le principal moteur du marché immobilier, dans un contexte de repli de l’investissement locatif et de désaffection relative pour les résidences secondaires. Les primo-accédants ont joué un rôle central dans cette recomposition, dynamisant les transactions malgré des conditions de financement moins favorables qu’au cours des années précédentes.

Cette évolution s’est accompagnée d’un recours accru à l’épargne personnelle. Face à des capacités d’emprunt plus contraintes, de nombreux ménages ont été conduits à mobiliser davantage d’apport, parfois complété par des soutiens familiaux sous forme de donations. Ce phénomène illustre un déplacement progressif du financement immobilier : moins de levier bancaire, plus de fonds propres, au prix d’une sélection plus rigoureuse des acquéreurs.

La montée en puissance de la valeur verte

Autre transformation majeure : l’affirmation de la performance énergétique comme facteur déterminant de valorisation des biens. L’impact du Diagnostic de Performance Énergétique sur les prix s’est nettement renforcé. Les logements les plus énergivores, classés F ou G, subissent désormais des décotes significatives, pouvant atteindre jusqu’à 21 % selon Century 21.

À l’inverse, les biens affichant de bonnes performances énergétiques bénéficient d’une prime croissante. Cette différenciation traduit l’intégration progressive des contraintes réglementaires, mais aussi des coûts futurs de rénovation, dans les décisions d’achat. La valeur verte devient ainsi un critère structurant du marché, modifiant durablement la hiérarchie des prix et accélérant la segmentation entre biens rénovés et logements à fort besoin d’investissement.

Un marché sous contrainte financière mais stabilisé

Sur le plan du financement, le début de l’année 2026 confirme une relative stabilisation des taux d’intérêt. Les emprunts immobiliers se négocient autour de 3,4 % sur vingt ans et 3,6 % sur vingt-cinq ans, avec des conditions plus favorables, proches de 3 %, réservées aux meilleurs dossiers. Le réseau de courtage anticipe une remontée très limitée des taux dans les premiers mois de l’année, sans perspective de baisse significative à court terme.

Dans ce contexte, la reprise observée en 2025 repose sur un nouvel équilibre : des prix globalement contenus, des volumes en légère progression et une demande recentrée sur des projets résidentiels solides. Cette configuration limite les risques de surchauffe, mais réduit aussi les marges de progression à court terme.

Quelles perspectives pour 2026 ?

Pour 2026, le scénario privilégié par la majorité des professionnels est celui d’une poursuite de la tendance actuelle, sans rupture majeure. Century 21 n’anticipe pas de rebond significatif des prix, considérant que ceux-ci restent cohérents avec le niveau des taux d’emprunt. D’autres acteurs du marché se montrent légèrement plus optimistes. La Fédération nationale de l’immobilier envisage une hausse comprise entre 1 % et 2 %, tandis que certaines plateformes d’annonces et d’estimation immobilière évoquent des progressions pouvant atteindre 3 %, avec des volumes de ventes compris entre 960 000 et 980 000 transactions.

Sur le plan politique, les débats autour du statut fiscal du bailleur privé et de l’exonération des plus-values sur la résidence principale constituent des éléments de vigilance. Si aucune remise en cause frontale n’est à l’ordre du jour, les discussions budgétaires rappellent que le cadre fiscal de l’immobilier reste un levier régulièrement mobilisé par les pouvoirs publics.

Un marché entré dans une phase de maturité

Au terme de cette séquence, le marché immobilier français semble avoir franchi une étape. Moins porté par le crédit, plus dépendant de l’épargne, plus sensible aux critères environnementaux, il s’inscrit désormais dans une logique de maturité. La période d’ajustement ouverte en 2022 a permis de corriger certains excès sans provoquer d’effondrement, au prix d’une sélection accrue des projets et des acquéreurs.

Dans ce nouvel équilibre, la résidence principale et la valeur verte s’imposent comme les piliers d’un marché plus rationnel, mais aussi plus exigeant. Une évolution qui, si elle limite les perspectives de gains rapides, renforce la dimension patrimoniale de l’immobilier sur le long terme.

Conclusion

Le marché immobilier français ne s’effondre pas, mais ne redémarre pas non plus franchement. Il entre dans une phase de maturité, où la qualité des biens, la performance énergétique et la solidité financière des acheteurs font désormais la différence.