Passoires thermiques : faut-il vendre, rénover ou attendre le nouveau sursis ?

Le retour d’un sujet brûlant pour les propriétaires bailleurs

Les passoires thermiques reviennent brutalement au cœur du débat immobilier. Après plusieurs années de durcissement réglementaire, le gouvernement semble désormais vouloir desserrer l’étau. L’exécutif a annoncé un projet de loi logement qui permettrait de remettre sur le marché des logements classés F ou G, aujourd’hui bloqués ou menacés par les interdictions de location, à condition que les propriétaires s’engagent à réaliser des travaux dans un délai défini.

C’est un vrai rétropédalage politique. Pas forcément une annulation de la trajectoire énergétique, mais un changement de méthode : au lieu d’interdire immédiatement, l’État veut désormais permettre de louer sous condition de rénovation. Le slogan pourrait se résumer ainsi : rénover pour louer, plutôt qu’interdire pour retirer du marché.

Pour les propriétaires bailleurs, les investisseurs locatifs, les agents immobiliers et les locataires, l’enjeu est énorme. Car derrière le débat écologique se cache une question très concrète : que vaut aujourd’hui un logement classé F ou G ? Faut-il vendre avant que la décote ne s’aggrave ? Rénover malgré le coût des travaux ? Ou attendre que le nouveau sursis gouvernemental soit adopté pour préserver son rendement locatif ?

Ce que dit la règle actuelle : G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034

Avant de parler du possible assouplissement, il faut rappeler le droit en vigueur. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être mis en location lors de la signature d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Les logements classés F doivent suivre à partir du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.

Ce calendrier est issu de la loi Climat et Résilience. Il ne concerne pas seulement les nouveaux achats immobiliers, mais aussi les propriétaires déjà en place. Le critère de décence énergétique s’applique aux logements du parc privé comme du parc social, pour les locations nues ou meublées, mais pas aux locations saisonnières de type meublés touristiques. Autre point majeur : les logements classés F ou G sont déjà soumis au gel des loyers depuis août 2022. Concrètement, il n’est plus possible d’augmenter le loyer entre deux locataires, de proposer une hausse lors du renouvellement du bail, de pratiquer la révision annuelle du loyer ou de demander une réévaluation du loyer dans les zones concernées.

La sanction n’est donc pas seulement théorique. Un bien mal classé perd en liberté locative, en capacité d’indexation, en valeur de marché et en attractivité auprès des acquéreurs. C’est là que le sujet devient patrimonial.

Le nouveau projet : relouer sous condition de travaux

Le gouvernement a annoncé le 23 avril 2026 un projet de loi destiné à relancer le logement, présenté comme une réponse à une crise devenue urgente. Dans ce cadre, l’exécutif veut permettre la remise sur le marché de logements F et G aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques, à condition que des travaux soient engagés dans des délais courts : trois ans pour les maisons individuelles et cinq ans pour les copropriétés. L’objectif affiché est de remettre près de 700 000 logements à disposition.

Le site officiel du gouvernement précise également que les logements F ou G pourraient être remis en location sous condition de travaux de rénovation énergétique, avec l’objectif de faire remonter leur note de DPE à E.

Il faut être très clair : à ce stade, il s’agit d’un projet de loi, pas d’un droit définitivement applicable. Un propriétaire ne peut donc pas considérer aujourd’hui que l’interdiction de louer est abolie. Le texte doit encore passer par le débat parlementaire, et ses modalités exactes peuvent évoluer : justificatifs à fournir, calendrier réel des travaux, sanctions en cas de non-respect, rôle du locataire, contrôle de l’administration, obligations en copropriété.

Mais politiquement, le signal est puissant. Après avoir construit une trajectoire d’interdiction progressive, l’État reconnaît implicitement que le calendrier est difficilement tenable dans un marché locatif déjà sous tension.

Pourquoi le gouvernement recule : la crise du logement rattrape la transition énergétique

Le gouvernement ne recule pas uniquement sous la pression des propriétaires. Il recule parce que la contrainte énergétique se heurte à une réalité brutale : la France manque de logements disponibles. Retirer trop vite des centaines de milliers de biens du marché locatif peut aggraver la pénurie, surtout dans les villes moyennes, les zones tendues et les territoires où l’offre neuve est insuffisante.

Le gouvernement affirme lui-même que “le logement le plus rapide à produire est celui qui existe déjà”. C’est toute la logique du projet : remettre des biens dans le circuit locatif tout en imposant un engagement de rénovation.

Selon les données publiques, au 1er janvier 2025, la France comptait environ 3,9 millions de passoires énergétiques parmi les résidences principales, soit 12,7 % du parc. Sur l’ensemble du parc de logements, résidences secondaires et logements vacants compris, les logements F et G représentaient environ 5,4 millions de biens. Dans le parc locatif privé, les passoires énergétiques représentaient 13,8 %, soit environ 1,1 million de logements.

Ces chiffres expliquent l’arbitrage politique. D’un côté, la rénovation énergétique reste nécessaire. De l’autre, l’interdiction pure et simple risque de réduire l’offre locative, de fragiliser les petits bailleurs et de renchérir les loyers dans les zones où la demande est déjà supérieure à l’offre.

Le DPE a déjà été assoupli : 2026 change aussi la donne

Le projet de loi n’est pas le seul élément à prendre en compte. Le DPE lui-même évolue depuis le 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE est abaissé de 2,3 à 1,9, afin de mieux prendre en compte le caractère largement décarboné de l’électricité française. Cette réforme doit améliorer l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité, sans qu’aucun logement ne voie son classement se dégrader.

Le gouvernement estimait que cette évolution ferait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire énergétique, principalement des logements chauffés à l’électricité. Les DPE réalisés avant 2026 restent valables, mais peuvent, dans certains cas, être mis à jour gratuitement via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

C’est un point essentiel pour les propriétaires. Avant de vendre dans la panique ou de lancer un chantier coûteux, il faut vérifier si le logement bénéficie de la nouvelle méthode de calcul. Un bien classé F chauffé électriquement peut parfois passer en E grâce au nouveau coefficient. Ce n’est pas une rénovation, c’est une relecture réglementaire. Mais patrimonialement, l’impact peut être immédiat : un bien qui sort de la catégorie “passoire” retrouve de la liquidité, de la valeur et une meilleure capacité de location.

L’impact sur la valeur des biens : la décote ne disparaît pas

Le possible sursis ne supprimera pas la décote des passoires thermiques. Il peut simplement la réduire temporairement.

Depuis plusieurs années, les logements mal classés se vendent avec une pression à la baisse, surtout lorsque les travaux sont lourds, que la copropriété est bloquée ou que le bien se situe dans une zone où les loyers ne permettent pas d’absorber le coût de la rénovation. La mauvaise étiquette DPE est devenue un argument de négociation. Elle sert à demander une baisse du prix, à anticiper des travaux, à intégrer un risque de vacance locative ou à financer une future mise aux normes.

Un assouplissement réglementaire peut redonner de l’air, mais il ne transforme pas une passoire en actif patrimonial premium. Un logement F ou G reste un bien avec un risque réglementaire, un risque de travaux, un risque de charges énergétiques élevées et souvent une attractivité locative inférieure.

La vraie différence se fera désormais entre deux catégories de propriétaires. Ceux qui utilisent le sursis pour planifier une rénovation intelligente conserveront probablement mieux la valeur de leur bien. Ceux qui attendent uniquement que la règle change, sans rien faire, risquent de se retrouver dans trois ou cinq ans face au même mur, mais avec des coûts de travaux potentiellement plus élevés.

Rendement locatif : le piège du rendement facial

Un logement classé F ou G peut afficher un rendement brut séduisant, surtout dans les petites villes ou les immeubles anciens. Mais ce rendement est souvent trompeur. Il ne tient pas toujours compte du gel des loyers, de la vacance potentielle, du coût des travaux, de la difficulté à financer la rénovation, ni de la décote à la revente.

Prenons un exemple simple. Un appartement acheté 80 000 euros et loué 500 euros par mois affiche 7,5 % de rendement brut. Sur le papier, c’est attractif. Mais si le bien nécessite 25 000 euros de travaux pour passer de G à E, le capital réellement engagé monte à 105 000 euros. Le rendement brut réel tombe alors autour de 5,7 %, avant fiscalité, charges, copropriété, taxe foncière, assurance, vacance et entretien. Si les travaux imposent plusieurs mois sans loyers, la rentabilité baisse encore.

C’est pour cela que l’analyse patrimoniale doit dépasser le rendement affiché sur l’annonce. Un bien énergivore peut être une opportunité si la décote d’achat est supérieure au coût réel de mise à niveau. Mais il peut devenir un piège si le prix ne reflète pas suffisamment les travaux à venir.

Faut-il vendre maintenant ?

Vendre peut être rationnel dans plusieurs situations. C’est le cas lorsque le logement nécessite des travaux très lourds, que la copropriété refuse ou retarde les décisions, que le propriétaire n’a pas la trésorerie, que le rendement est déjà faible ou que le marché local ne permet pas de répercuter l’effort de rénovation dans la valeur du bien.

C’est aussi pertinent pour un propriétaire âgé, peu endetté, qui ne souhaite pas gérer un chantier, une copropriété ou un risque réglementaire supplémentaire. Dans ce cas, vendre avec une décote contrôlée peut être préférable à conserver un actif qui demandera du capital, du temps et de l’énergie.

Mais vendre dans la panique est rarement une bonne stratégie. Le nouveau contexte peut redonner une fenêtre de liquidité. Si le projet de loi est adopté, certains investisseurs reviendront sur les biens F et G avec une logique opportuniste : acheter décoté, relouer sous engagement de travaux, rénover progressivement, puis améliorer la valeur du bien.

Le propriétaire vendeur devra donc arbitrer finement. Si le bien est situé dans une zone dynamique, avec une demande locative forte, une bonne structure technique et des travaux maîtrisables, vendre trop vite peut faire perdre une partie du potentiel de revalorisation.

Faut-il rénover ?

Rénover reste la meilleure stratégie lorsque les travaux sont techniquement cohérents, fiscalement optimisables et économiquement absorbables. Un passage de G à E ou de F à D peut transformer la valeur patrimoniale d’un bien. Il améliore sa liquidité, sécurise la location, réduit le risque de vacance, rassure les banques, attire davantage d’acquéreurs et peut permettre de sortir du gel des loyers si le classement s’améliore suffisamment.

Mais toutes les rénovations ne se valent pas. Changer simplement un radiateur ou ajouter un équipement isolé ne suffit pas toujours. La logique doit être globale : isolation, ventilation, chauffage, menuiseries, production d’eau chaude, cohérence du bâti. Une rénovation mal pensée peut coûter cher sans améliorer suffisamment le DPE.

Le point clé est le retour sur investissement. Si 15 000 euros de travaux permettent de sécuriser dix ans de location et de revaloriser le bien de 20 000 euros, l’opération se défend. Si 45 000 euros de travaux sont nécessaires sur un bien qui vaut 70 000 euros dans une zone peu liquide, la rénovation peut être économiquement discutable.

La rénovation n’est donc pas une religion. C’est un calcul.

Faut-il attendre le nouveau sursis ?

Attendre peut être intelligent, mais uniquement si l’attente est active. Cela signifie refaire le point sur le DPE, vérifier l’impact du nouveau coefficient électrique, demander des devis, étudier les aides, consulter la copropriété, mesurer la valeur de marché avant et après travaux, et regarder précisément la fiscalité.

Attendre sans rien préparer serait une erreur. Le sursis annoncé n’est pas un abandon de la contrainte énergétique. Il semble plutôt fonctionner comme une période de respiration accordée aux bailleurs, avec une obligation de travaux à terme. Si le texte est adopté, il permettra probablement de relouer, mais pas de rester indéfiniment en F ou G sans action.

La vraie stratégie consiste donc à utiliser ce délai pour reprendre la main. Un propriétaire qui a déjà ses devis, son plan de financement, son audit et son calendrier sera en position de force. Un propriétaire qui découvre le sujet au moment où le délai expire sera en position de faiblesse.

Le cas particulier des copropriétés

Les copropriétés sont au cœur du problème. Un propriétaire peut vouloir rénover, mais rester bloqué par des décisions collectives : isolation par l’extérieur, toiture, chauffage collectif, ventilation, vote en assemblée générale, refus de certains copropriétaires, délais administratifs. C’est l’une des raisons pour lesquelles le projet gouvernemental prévoit un délai plus long pour les copropriétés, jusqu’à cinq ans.

Patrimonialement, une passoire thermique en copropriété doit être analysée avec encore plus de prudence. Il faut lire les procès-verbaux d’assemblée générale, vérifier l’existence d’un plan pluriannuel de travaux, regarder le niveau du fonds travaux, identifier les impayés, estimer les appels de fonds à venir et comprendre la position réelle des copropriétaires.

Un appartement classé G dans une copropriété mobilisée peut être une bonne opportunité. Le même appartement dans une copropriété bloquée peut devenir un actif illiquide.

L’angle fiscal : le nouveau statut du bailleur privé entre dans l’équation

Le projet de loi logement ne traite pas seulement des passoires thermiques. Le gouvernement veut aussi renforcer le dispositif fiscal du bailleur privé, avec une extension aux maisons individuelles dans l’ancien et un abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 % pour rendre le mécanisme plus incitatif.