Crédit immobilier : la règle des 35 % va-t-elle enfin être assouplie ?

Une règle devenue le symbole du crédit immobilier bloqué

Depuis la remontée brutale des taux, la règle des 35 % d’endettement est devenue l’un des sujets les plus sensibles du crédit immobilier. Pour beaucoup de ménages, elle représente une frontière invisible mais décisive : en dessous, le dossier peut passer ; au-dessus, même avec un bon profil, une situation professionnelle stable et un patrimoine déjà constitué, le financement peut être refusé.

Le débat revient aujourd’hui avec force. Une proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale le 14 avril 2026 vise à enrichir les dispositions applicables au Haut Conseil de stabilité financière, avec une idée centrale : réintroduire officiellement le critère du reste à vivre dans l’analyse des dossiers de crédit immobilier. L’objectif n’est pas forcément de supprimer la règle des 35 %, mais de permettre une lecture plus individualisée de la solvabilité des emprunteurs.

Le sujet est explosif, car il touche directement les primo-accédants, les investisseurs locatifs, les hauts revenus, les indépendants, les professions libérales, les chefs d’entreprise et tous les profils qui ne rentrent pas parfaitement dans les cases bancaires. Derrière une règle prudentielle apparemment technique, c’est toute la question de l’accès à la propriété qui se joue.

Ce que dit la règle actuelle des 35 %

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent appliquer les critères fixés par le Haut Conseil de stabilité financière. La règle principale est simple : le taux d’effort, c’est-à-dire le rapport entre les charges d’emprunt et les revenus de l’emprunteur, ne doit pas dépasser 35 %. La durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance possible de deux ans de différé d’amortissement lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée, par exemple dans certains achats en VEFA ou avec travaux.

Il existe déjà une marge de flexibilité. Les établissements de crédit peuvent déroger à ces critères dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Depuis la décision du 29 juin 2023, au moins 70 % de cette marge doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants. Les 30 % restants de la marge de flexibilité sont libres d’utilisation.

Autrement dit, la règle des 35 % n’est pas totalement absolue. Mais dans la pratique, elle est devenue un filtre puissant. Beaucoup de banques, par prudence ou par contrainte interne, l’appliquent de manière mécanique. Pour un dossier légèrement au-dessus du seuil, la discussion devient souvent difficile, même lorsque le reste à vivre est confortable.

Pourquoi cette règle est contestée

Le reproche principal adressé à la règle des 35 % est son caractère uniforme. Elle traite de la même manière des ménages dont les situations réelles sont pourtant très différentes.

Un couple qui gagne 3 000 euros par mois et supporte 1 050 euros de mensualités atteint déjà 35 % d’endettement. Il lui reste 1 950 euros pour vivre. Un autre couple qui gagne 10 000 euros par mois et supporte 3 800 euros de mensualités dépasse le seuil, avec 38 % d’endettement, mais conserve 6 200 euros de reste à vivre. D’un point de vue strictement mathématique, le second dossier est hors norme. D’un point de vue patrimonial, il peut pourtant être beaucoup plus solide.

C’est précisément ce que souligne la proposition de loi : deux emprunteurs présentant un taux d’effort identique peuvent disposer de niveaux de revenu résiduel très différents une fois leurs charges acquittées. Le texte définit le reste à vivre comme la part de revenu disponible après remboursement des échéances de crédit et des charges courantes, et le présente comme un complément utile à l’analyse du risque d’endettement.

La critique est donc simple : le taux d’endettement mesure une proportion, mais pas toujours la réalité du confort financier. Il donne une alerte, mais il ne suffit pas à juger la capacité réelle de remboursement d’un ménage.

Ce que changerait l’intégration du reste à vivre

La proposition de loi ne vise pas à faire disparaître toute discipline bancaire. Elle cherche plutôt à permettre aux banques de s’écarter du plafond de 35 % lorsqu’elles peuvent démontrer que le crédit ne présente pas de risque d’endettement excessif, notamment au regard du reste à vivre de l’emprunteur. Le texte insiste sur une analyse fondée sur un faisceau objectif d’indices, sans remettre en cause les critères structurants actuellement en vigueur.

Ce point est important. On ne parle pas d’un retour au crédit facile. On parle d’un possible assouplissement ciblé pour des dossiers solvables mais bloqués par une norme trop rigide.

Les premiers bénéficiaires seraient probablement les ménages à revenus confortables, les cadres supérieurs, les professions libérales, les chefs d’entreprise, les indépendants avec revenus variables mais patrimoine solide, les emprunteurs disposant d’une forte épargne résiduelle, ainsi que certains investisseurs locatifs dont le projet est cohérent mais pénalisé par le calcul standard du taux d’endettement.

En revanche, les ménages modestes ne seraient pas forcément les grands gagnants d’une telle réforme. Lorsque les revenus sont faibles, le reste à vivre reste souvent contraint, même avec un taux d’endettement inférieur à 35 %. C’est une réalité qu’il faut dire clairement : le critère du reste à vivre peut débloquer certains dossiers injustement refusés, mais il ne résoudra pas à lui seul la crise d’accession à la propriété.

Un marché immobilier qui peine encore à redémarrer

Le débat intervient dans un marché qui reste fragile. Selon la Banque de France, la production de crédits à l’habitat hors renégociations a atteint 10,9 milliards d’euros en janvier 2026, après 12,7 milliards en décembre 2025. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’est établi à 3,17 % en janvier 2026, contre 3,08 % en décembre 2025, tout en restant inférieur à son niveau de janvier 2025.

Les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA confirment une stabilisation autour de niveaux toujours élevés par rapport à la période des taux très bas. Au premier trimestre 2026, le taux moyen des crédits immobiliers du secteur concurrentiel s’établissait à 3,22 %, avec 3,23 % en mars 2026. Sur 25 ans, le taux moyen ressortait à 3,27 %.

Ces taux ne sont pas historiquement délirants. Mais ils sont très supérieurs à ceux auxquels les acheteurs s’étaient habitués entre 2016 et 2021. Le choc a été violent : mensualités plus élevées, capacité d’emprunt réduite, apport demandé plus important, et sélection bancaire plus stricte. Dans ce contexte, la règle des 35 % devient un verrou supplémentaire.

Pourquoi les banques veulent plus de souplesse

Les banques ne demandent pas officiellement à prêter n’importe comment. Elles veulent surtout retrouver une capacité d’analyse au cas par cas. Les courtiers et certains professionnels du crédit soutiennent l’idée qu’un dossier ne devrait pas être écarté uniquement parce qu’il dépasse légèrement 35 % si l’emprunteur conserve un reste à vivre élevé et une situation patrimoniale solide.

La CNCEF Crédit, organisation professionnelle du courtage, soutient la proposition de loi Causse en estimant que la réintégration du reste à vivre est nécessaire pour éviter l’exclusion d’emprunteurs solvables. Elle cite notamment l’exemple d’un ménage affichant 40 % d’endettement mais disposant de 5 000 euros de reste à vivre, situation qu’elle juge absurde lorsqu’elle conduit automatiquement à un refus.

L’argument est recevable. Le crédit immobilier n’est pas seulement une équation réglementaire. C’est aussi une appréciation du risque. Un emprunteur peut dépasser un seuil théorique tout en présentant un risque faible grâce à son niveau de revenus, son épargne, son patrimoine, son ancienneté professionnelle, la stabilité de son activité ou la qualité du bien financé.

Mais il faut aussi comprendre la logique du HCSF. La règle des 35 % a été mise en place pour éviter une dérive générale des conditions de crédit : durées trop longues, taux d’effort trop élevés, baisse de l’apport, fragilisation des ménages et risque systémique pour le secteur bancaire. Le HCSF rappelle que sa décision de 2021 visait à rendre contraignantes de bonnes pratiques d’octroi afin d’assurer leur pérennité.

Le débat oppose donc deux logiques : la prudence macrofinancière d’un côté, l’analyse individualisée des dossiers de l’autre.

Primo-accédants : une réforme utile, mais pas miraculeuse

Pour les primo-accédants, l’assouplissement éventuel pourrait aider certains dossiers, notamment ceux qui disposent d’un bon reste à vivre mais dépassent légèrement le seuil de 35 %. Cela peut concerner des couples avec revenus évolutifs, des jeunes cadres, des salariés en début de carrière ou des ménages bénéficiant d’une aide familiale mais encore pénalisés par les ratios bancaires.

Mais il ne faut pas vendre de rêve. Le principal problème des primo-accédants reste souvent le niveau des prix immobiliers, le coût du crédit, l’apport personnel et les frais annexes. Même si la règle des 35 % était assouplie, une banque continuerait à regarder le reste à vivre, la stabilité de l’emploi, la gestion des comptes, l’épargne résiduelle après opération et le saut de charge entre le loyer actuel et la future mensualité.

Un primo-accédant sans apport, avec une épargne de précaution faible et des comptes irréguliers ne deviendra pas finançable simplement parce que le reste à vivre entre dans le débat. En revanche, un ménage sérieux, avec une bonne tenue bancaire, une progression salariale crédible et un projet raisonnable pourrait retrouver une chance.

Hauts revenus : les grands gagnants potentiels

Les hauts revenus seraient probablement les principaux bénéficiaires d’une prise en compte plus officielle du reste à vivre.

Aujourd’hui, un cadre supérieur ou un couple de professions libérales peut se voir refuser un financement parce que son taux d’endettement dépasse 35 %, même si son revenu disponible après crédit reste très supérieur à celui d’un ménage moyen. C’est l’un des effets les plus contestés de la règle actuelle.

Dans une logique patrimoniale, il est difficile de considérer qu’un ménage avec 8 000 euros de revenus nets, 3 000 euros de mensualités et 5 000 euros de reste à vivre est nécessairement plus risqué qu’un ménage avec 3 000 euros de revenus nets, 1 000 euros de mensualités et 2 000 euros de reste à vivre. Le premier dépasse éventuellement la norme ; le second la respecte. Pourtant, le premier conserve une marge financière beaucoup plus importante.

C’est là que le reste à vivre devient pertinent. Il permet de remettre du bon sens dans l’analyse bancaire. Mais il pose aussi une question politique : veut-on assouplir l’accès au crédit principalement pour les ménages aisés, alors que les plus modestes restent bloqués par les prix et l’apport ?

Investisseurs locatifs : le retour possible des dossiers rationnels

Les investisseurs locatifs ont été fortement touchés par la règle des 35 %. Depuis la mise en place des critères HCSF, beaucoup de dossiers d’investissement sont devenus difficiles à financer, car les revenus locatifs ne compensent pas toujours suffisamment les charges d’emprunt dans le calcul bancaire.

Pour un investisseur déjà propriétaire de sa résidence principale, avec un crédit en cours, le taux d’endettement grimpe vite. Même si le bien acheté génère un loyer, la banque applique une pondération prudente des revenus locatifs et intègre la nouvelle mensualité. Résultat : certains projets rentables sur le papier sont refusés.

L’intégration du reste à vivre pourrait redonner de la place aux investisseurs solides, notamment ceux qui disposent de revenus élevés, d’une épargne importante ou d’un patrimoine déjà diversifié. Mais là encore, il ne faut pas confondre assouplissement et feu vert automatique. Un investissement locatif reste un risque : vacance, impayés, travaux, fiscalité, DPE, charges de copropriété, taxe foncière, baisse éventuelle des prix.

Le vrai sujet n’est donc pas seulement de dépasser 35 %. Le vrai sujet est de prouver que l’opération reste soutenable même en cas d’aléa.

Indépendants, chefs d’entreprise, professions libérales : les profils atypiques au cœur du problème

Les profils atypiques sont souvent les plus pénalisés par les règles standardisées. Un salarié en CDI avec revenus stables rentre plus facilement dans le modèle bancaire. Un indépendant, un chef d’entreprise, un commerçant, un agent commercial, un intermittent ou une profession libérale avec revenus variables doit davantage démontrer sa solidité.

Le critère du reste à vivre pourrait améliorer l’analyse de ces dossiers, surtout lorsque les revenus sont irréguliers mais élevés, que l’épargne est importante, ou que le patrimoine professionnel et personnel donne une profondeur au dossier.

Mais il ne faut pas être naïf : les banques resteront prudentes. Elles continueront à regarder les bilans, les revenus récurrents, l’ancienneté de l’activité, la trésorerie, les charges professionnelles, la fiscalité, les crédits existants et la cohérence du projet. Le reste à vivre ne remplacera pas l’étude du risque. Il deviendra simplement un argument supplémentaire.

La règle des 35 % va-t-elle vraiment disparaître ?

Non, pas à ce stade. C’est le point essentiel. À la date actuelle, la règle des 35 % reste en vigueur. La proposition de loi déposée le 14 avril 2026 ne modifie pas encore le droit applicable. Elle ouvre un débat politique et technique, mais elle ne permet pas aujourd’hui à un emprunteur d’exiger d’une banque qu’elle ignore le plafond HCSF.

Il faut donc éviter les titres trop simplistes du type : “la règle des 35 % est supprimée”. Ce n’est pas vrai. Même si le texte aboutissait, le changement serait probablement encadré. Les banques devraient démontrer l’absence de risque d’endettement excessif, et le reste à vivre serait un élément d’appréciation, pas un passe-droit général.

Ce qui pourrait changer, en revanche, c’est la philosophie du crédit. Aujourd’hui, le taux d’endettement agit parfois comme une barrière quasi automatique. Demain, il pourrait redevenir un indicateur parmi d’autres pour les dossiers les plus solides.

L’effet patrimonial : plus de crédit, mais aussi plus de responsabilité

Un assouplissement serait une bonne nouvelle pour certains ménages, mais il ne faut pas oublier le risque inverse. Pouvoir emprunter davantage ne signifie pas devoir emprunter davantage.

Dans un contexte immobilier encore incertain, avec des prix qui ont corrigé dans certaines zones mais restent élevés dans d’autres, augmenter sa capacité d’endettement peut être dangereux si le projet est mal calibré. Un crédit immobilier engage sur vingt ou vingt-cinq ans. Le reste à vivre d’aujourd’hui peut être confortable, mais il peut se dégrader avec une séparation, une perte d’emploi, une naissance, une hausse des charges, des travaux imprévus ou une baisse des revenus professionnels.

Le bon raisonnement patrimonial consiste donc à distinguer capacité bancaire et capacité réelle. La banque peut accepter un dossier ; cela ne signifie pas que l’opération est optimale pour le ménage. Une résidence principale trop chère peut asphyxier l’épargne future. Un investissement locatif mal acheté peut détruire du rendement. Un projet financé au maximum peut réduire la capacité à investir ailleurs.

Ce que doivent faire les emprunteurs refusés

Pour les emprunteurs qui se sont vu refuser un crédit, le débat autour du reste à vivre est encourageant, mais il ne faut pas attendre passivement une réforme incertaine. Il faut retravailler le dossier.

La première étape consiste à calculer précisément son taux d’endettement, son reste à vivre et son épargne résiduelle après opération. La deuxième consiste à réduire les charges qui plombent le dossier : crédit consommation, leasing automobile, découvert, pension, mensualités annexes. La troisième consiste à améliorer l’apport, même modestement, car une banque préfère souvent un dossier moins tendu avec une épargne de sécurité.

Il faut aussi travailler la présentation du dossier. Pour un salarié, cela signifie montrer la stabilité des revenus, l’évolution professionnelle, la bonne tenue des comptes et la cohérence du projet. Pour un indépendant, cela implique de présenter plusieurs exercices, la régularité du chiffre d’affaires, la trésorerie, les revenus réellement disponibles et l’organisation patrimoniale globale.

Enfin, il faut consulter plusieurs banques. Toutes n’utilisent pas leur marge de flexibilité de la même manière. Certaines sont plus offensives sur les primo-accédants, d’autres sur les hauts revenus, d’autres sur les professions libérales ou les dossiers patrimoniaux. Le refus d’une banque n’est pas toujours le refus du marché.

Conclusion : une réforme nécessaire, mais à manier avec prudence

La règle des 35 % a eu une vertu : éviter les excès d’endettement dans une période où les taux bas pouvaient pousser certains ménages à emprunter trop long, trop haut, trop vite. Mais dans le contexte actuel, elle montre aussi ses limites. Appliquée mécaniquement, elle peut bloquer des emprunteurs solvables, des projets rationnels et des profils patrimoniaux solides.

L’intégration officielle du reste à vivre serait donc une évolution de bon sens. Elle permettrait de mieux distinguer les dossiers réellement risqués des dossiers simplement atypiques. Elle redonnerait aux banques une capacité d’analyse plus fine, sans supprimer la prudence nécessaire.

Mais il ne faut pas se tromper de combat. Le reste à vivre ne réglera pas tout. Il ne fera pas baisser les prix immobiliers, ne réduira pas les taux, ne remplacera pas l’apport et ne transformera pas un mauvais projet en bon investissement.

Si la réforme aboutit, elle sera utile pour les dossiers solides injustement bloqués. Mais pour les emprunteurs, la vraie question restera la même : non pas “combien la banque peut-elle me prêter ?”, mais “combien puis-je emprunter sans fragiliser mon patrimoine, mon niveau de vie et ma liberté financière ?”