Peut-on emprunter pour acheter un appartement ou une maison à 65, 70 ou même 75 ans ?
Oui. Être retraité n’empêche pas d’obtenir un crédit immobilier.
Le cadre réglementaire français ne fixe pas d’âge maximal général pour souscrire un prêt immobilier. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière portent principalement sur deux critères : un taux d’effort normalement limité à 35 % et une durée de crédit généralement plafonnée à 25 ans.
En pratique, toutefois, plus l’emprunteur avance en âge, plus la banque regarde attentivement la durée du financement, son patrimoine et surtout le coût de l’assurance.
La retraite peut même présenter un avantage pour la banque
Un retraité ne dispose plus d’un salaire, mais ses revenus ne sont pas nécessairement considérés comme fragiles.
Une pension de retraite constitue au contraire un revenu régulier et relativement prévisible.
La banque peut prendre en compte :
- les pensions de retraite ;
- les retraites complémentaires ;
- certaines rentes ;
- les revenus fonciers ;
- les revenus financiers récurrents ;
- et naturellement le patrimoine déjà constitué.
L’ANIL rappelle que pensions, rentes et revenus locatifs peuvent entrer dans l’évaluation de la capacité d’emprunt.
Un couple de retraités disposant de pensions confortables, d’une épargne importante, d’un logement déjà payé et de peu de charges peut donc présenter un meilleur dossier bancaire qu’un actif fortement endetté.
Les 35 % d’endettement restent la règle
Le passage à la retraite ne crée pas de régime particulier.
Le taux d’effort doit normalement rester inférieur ou égal à 35 % des revenus, et la durée du financement ne doit généralement pas dépasser 25 ans.
Les banques disposent néanmoins d’une marge de dérogation correspondant à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers.
Pour un retraité, la question n’est donc pas seulement :
« Quel âge avez-vous ? »
Mais plutôt :
« Quelle mensualité pouvez-vous supporter durablement avec vos pensions et votre patrimoine ? »
L’âge en fin de prêt devient déterminant
C’est ici que les pratiques bancaires commencent à différer.
Un emprunteur de 67 ans sollicitant un financement sur 10 ans arrivera à 77 ans à la fin du crédit.
Sur 20 ans, il en aura 87.
Même si la réglementation n’interdit pas cette seconde solution, la banque et surtout l’assureur peuvent devenir beaucoup plus réticents.
L’ANIL rappelle d’ailleurs que la durée proposée dépend notamment du montant emprunté, des capacités de remboursement, du projet mais aussi de l’âge de l’emprunteur.
Dans les faits, un apport important permettant de réduire le montant emprunté et la durée du crédit peut donc considérablement faciliter l’accord.
Le véritable obstacle : l’assurance emprunteur
C’est souvent là que le dossier se complique.
L’assurance de prêt n’est juridiquement pas obligatoire, mais une banque peut la considérer comme indispensable pour accepter le financement. C’est le cas de la très grande majorité des crédits immobiliers accordés aux particuliers.
Or le risque de décès augmente mécaniquement avec l’âge.
Le coût de l’assurance peut donc devenir beaucoup plus élevé pour un emprunteur de 70 ans que pour un emprunteur de 35 ans.
Et il existe une particularité importante.
La loi Lemoine permet de ne pas remplir de questionnaire médical lorsque :
- la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne ;
- et que le prêt est intégralement remboursé avant le 60e anniversaire de l’assuré.
Un retraité ne peut donc, par définition, pas bénéficier de cette dispense liée à l’âge : un questionnaire de santé sera généralement nécessaire.
Selon la situation médicale, l’assureur peut alors proposer une surprime, certaines exclusions ou éventuellement refuser certaines garanties.
L’assurance peut même faire refuser un prêt pourtant finançable
C’est un mécanisme assez méconnu.
Pour vérifier qu’un crédit respecte le taux d’usure, il faut regarder le TAEG.
Celui-ci comprend non seulement les intérêts du prêt mais aussi, lorsqu’ils sont nécessaires à l’obtention du financement :
l’assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie et certaines commissions.
Au troisième trimestre 2026, le taux d’usure est par exemple fixé à :
- 4,57 % pour un crédit immobilier à taux fixe de 10 à moins de 20 ans ;
- 5,29 % pour un financement de 20 ans et plus.
Un retraité peut donc obtenir un excellent taux bancaire mais voir son financement refusé parce qu’une assurance coûteuse fait passer le TAEG global au-dessus du plafond légal.
C’est pourquoi comparer les assurances emprunteur peut devenir aussi important que négocier le taux du crédit lui-même.
Peut-on emprunter sans assurance ?
Parfois, mais uniquement si la banque l’accepte.
Des garanties alternatives peuvent être étudiées :
- nantissement d’un contrat d’assurance-vie ;
- hypothèque sur un bien immobilier déjà détenu ;
- cautionnement ;
- nantissement d’autres actifs financiers.
Le ministère de l’Économie rappelle explicitement que ces garanties peuvent être envisagées lorsqu’une assurance classique ne peut pas être obtenue.
Pour un retraité possédant par exemple plusieurs centaines de milliers d’euros en assurance-vie ou un patrimoine immobilier conséquent, cette solution peut être particulièrement intéressante.
La décision reste cependant entièrement à l’appréciation de la banque.
Et en cas de problème de santé ?
La convention AERAS peut faciliter l’accès au crédit pour les personnes présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé.
Elle prévoit plusieurs niveaux successifs d’examen du dossier.
Pour certains dispositifs AERAS, le montant assuré doit notamment rester inférieur ou égal à 420 000 € et le contrat d’assurance doit se terminer avant le 71e anniversaire de l’assuré.
Cette limite montre également pourquoi un financement devient plus complexe lorsque l’emprunteur est déjà âgé de 70 ans ou davantage.
Faut-il utiliser tout son apport pour rassurer la banque ?
Pas nécessairement.
Un retraité disposant de 300 000 € d’épargne et souhaitant acheter un bien à 350 000 € pourrait être tenté de verser 250 000 € d’apport pour n’emprunter que 100 000 €.
Mais immobiliser presque toute son épargne dans l’immobilier peut être une mauvaise stratégie.
À la retraite, conserver des liquidités permet de financer :
- des travaux ;
- une aide à domicile ;
- des dépenses de santé ;
- un véhicule ;
- des aides aux enfants ;
- ou simplement les imprévus.
L’objectif doit donc être de trouver le bon équilibre entre apport, crédit et patrimoine financier conservé.
Le prêt viager hypothécaire : une solution totalement différente
Pour un propriétaire âgé souhaitant obtenir des liquidités sans vendre son logement, il existe également le prêt viager hypothécaire.
Le principe est très différent d’un crédit immobilier classique.
La banque prête une somme garantie par une hypothèque sur un logement déjà détenu. Le remboursement du capital et des intérêts intervient généralement au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien.
L’emprunteur reste propriétaire et continue à occuper son logement.
Cette solution peut permettre de financer certains projets ou de dégager des liquidités à la retraite, mais son coût et l’effet des intérêts capitalisés doivent être étudiés attentivement.
Résidence principale ou investissement locatif ?
La banque n’analysera pas nécessairement de la même manière les deux projets.
Pour une résidence principale, elle regarde essentiellement la capacité du retraité à assumer durablement les mensualités.
Pour un investissement locatif, les loyers futurs peuvent être pris en compte dans l’analyse, généralement avec une décote prudente afin d’intégrer le risque de vacance et les charges.
Mais un investissement immobilier à 70 ans pose une autre question : est-il pertinent d’immobiliser du capital et de contracter une dette pour vingt ans alors que l’objectif patrimonial peut être davantage orienté vers les revenus, la liquidité et la transmission ?
La réponse dépend complètement du patrimoine existant et de l’objectif recherché.
Ce qu’il faut retenir
Oui, il est possible d’obtenir un crédit immobilier à la retraite.
L’âge n’est pas en lui-même une interdiction.
Un retraité présentant des pensions confortables, un patrimoine solide, un apport suffisant et peu d’endettement peut même constituer un excellent dossier.
Mais quatre éléments deviennent déterminants :
la durée du crédit, l’âge en fin de prêt, le coût de l’assurance et le patrimoine pouvant éventuellement servir de garantie.
Le véritable piège est souvent l’assurance emprunteur : avec l’âge, son coût peut fortement augmenter et parfois faire dépasser le TAEG au-dessus du taux d’usure.
Pour un senior, négocier un crédit immobilier ne consiste donc pas seulement à rechercher le meilleur taux bancaire.
Il faut analyser ensemble taux du prêt, assurance, durée, apport, garanties et liquidités conservées après l’achat.
Et dans certains dossiers patrimoniaux importants, la meilleure solution peut justement être de ne pas utiliser au maximum son apport, mais de faire travailler intelligemment le crédit et le patrimoine déjà constitué.
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