Les taux immobiliers remontent légèrement en cette rentrée 2026. Pourtant, les banques continuent de proposer des décotes, des offres promotionnelles et des conditions particulièrement attractives à certains emprunteurs.
Ce paradoxe s’explique facilement : le crédit immobilier reste l’un des principaux moyens pour une banque de conquérir un nouveau client sur le long terme.
Pour les futurs acquéreurs, cette concurrence peut permettre d’obtenir plusieurs dixièmes de point de différence entre deux établissements. À condition de présenter le bon dossier.
Quels taux immobiliers en septembre 2026 ?
Après plusieurs mois de relative stabilité, les barèmes remontent légèrement depuis la mi-août.
Début septembre, les différents courtiers constatent approximativement :
- 3,23 % à 3,43 % sur 15 ans ;
- 3,40 % à 3,54 % sur 20 ans ;
- 3,50 % à 3,61 % sur 25 ans.
Les écarts s’expliquent par les banques interrogées, les régions et surtout les profils des emprunteurs.
Les meilleurs dossiers restent néanmoins capables de négocier sensiblement plus bas. CAFPI indique par exemple avoir obtenu début septembre jusqu’à 3,00 % sur 15 ans, 3,10 % sur 20 ans et 3,25 % sur 25 ans pour certains profils.
Le taux affiché dans un barème n’est donc jamais une fatalité.
Pourquoi les banques veulent-elles toujours prêter ?
Parce qu’un crédit immobilier rapporte beaucoup plus à une banque que les seuls intérêts du prêt.
Un emprunteur immobilier représente potentiellement :
- un compte courant domicilié ;
- des revenus réguliers ;
- de l’épargne ;
- une assurance habitation ;
- une carte bancaire ;
- des placements financiers ;
- parfois une assurance emprunteur ;
- et une relation commerciale qui peut durer vingt ans ou davantage.
Pour une banque, accepter de réduire légèrement sa marge sur le crédit peut donc être rentable si elle récupère derrière l’ensemble de la relation bancaire.
C’est particulièrement vrai pour les jeunes actifs, primo-accédants, cadres et ménages disposant d’une capacité d’épargne importante.
La Banque de France observe d’ailleurs que depuis début 2025, le nombre de prêts accordés aux primo-accédants augmente plus rapidement que le nombre total de prêts immobiliers.
Le marché du crédit s’est nettement redressé
Après l’effondrement observé en 2023 et 2024, le crédit immobilier a fortement rebondi.
La Banque de France indique que la production de nouveaux crédits à l’habitat aux particuliers, hors renégociations, a atteint 146,7 milliards d’euros en 2025, soit une progression de 33 % en un an.
Dans le même temps, le nombre de transactions immobilières a progressé de 10,6 %, pour dépasser à nouveau le million de ventes.
Les banques ont donc retrouvé un marché immobilier plus actif.
Mais elles doivent aujourd’hui composer avec un nouvel élément : la remontée de leurs propres conditions de financement, qui commence à les obliger à relever leurs taux.
La concurrence reste donc forte, mais les établissements deviennent plus sélectifs sur les dossiers qu’ils souhaitent particulièrement conquérir.
Quels profils obtiennent les meilleurs taux ?
Deux emprunteurs demandant exactement 250 000 € sur 20 ans peuvent obtenir des conditions très différentes.
Les banques examinent notamment :
L’apport personnel. Il permet généralement de couvrir au minimum les frais liés à l’acquisition et rassure la banque sur la capacité du ménage à épargner.
L’épargne restante après l’achat. Un emprunteur qui conserve 20 000 ou 30 000 € après son acquisition est généralement considéré comme moins risqué qu’un ménage utilisant toutes ses économies.
La stabilité professionnelle et les revenus.
La tenue des comptes. Découverts réguliers, crédits à la consommation ou incidents bancaires peuvent fortement dégrader une proposition.
Le potentiel commercial du client. Un ménage disposant de revenus élevés, d’une épargne financière ou de perspectives d’évolution professionnelle peut bénéficier d’une négociation plus agressive.
C’est précisément pour cette raison que comparer plusieurs établissements reste indispensable.
25 ans devient presque la norme pour certains acquéreurs
La hausse des prix immobiliers et des taux a également allongé la durée des financements.
Selon la Banque de France, la durée initiale moyenne des nouveaux crédits destinés à l’achat d’une résidence principale atteint désormais 23 ans et 5 mois, et même 23 ans et 11 mois pour les primo-accédants.
En revanche, les crédits sur 30 ans restent très exceptionnels.
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière prévoient en principe une maturité maximale de 25 ans, éventuellement complétée d’un différé dans certaines opérations spécifiques. Les banques disposent d’une marge de flexibilité pour déroger aux critères, mais celle-ci est limitée à 20 % de leur production trimestrielle.
Allonger la durée permet de réduire la mensualité, mais augmente évidemment le coût total des intérêts.
En France, le taux fixe reste roi
Autre particularité importante : contrairement à certains pays, l’immense majorité des emprunteurs français est protégée contre une future hausse des taux.
En avril 2026, 99,5 % des nouveaux crédits immobiliers étaient à taux fixe selon la Banque de France.
Une personne qui emprunte aujourd’hui à 3,4 % sur 20 ans conservera donc normalement ce taux pendant toute la durée de son prêt.
Et si les taux baissent fortement dans quelques années, elle pourra éventuellement tenter de renégocier son crédit.
Cette asymétrie rend le taux fixe particulièrement intéressant : la hausse future est neutralisée, tandis qu’une baisse peut parfois être exploitée.
Ne regardez pas uniquement le taux nominal
Comparer deux crédits uniquement sur le taux affiché peut cependant être trompeur.
Il faut aussi examiner :
- l’assurance emprunteur ;
- les frais de dossier ;
- le coût de la garantie ;
- les conditions de remboursement anticipé ;
- la modularité des échéances ;
- et surtout le TAEG, qui permet une comparaison plus globale du coût du financement.
Une banque proposant 3,30 % peut finalement coûter davantage qu’une autre proposant 3,40 % si l’assurance et les frais sont nettement supérieurs.
Ce qu’il faut retenir
Les taux immobiliers remontent légèrement en septembre 2026, mais les banques veulent toujours prêter.
Elles cherchent particulièrement à attirer les emprunteurs capables de devenir des clients rentables sur le long terme.
Résultat : alors que les taux moyens évoluent autour de 3,4 % à 3,6 % sur les durées les plus utilisées, les meilleurs profils peuvent encore obtenir des conditions sensiblement inférieures.
Dans ce contexte, l’une des erreurs serait de se contenter de l’offre de sa banque habituelle.
Quelques dixièmes de point négociés sur 20 ou 25 ans peuvent représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros.
En 2026, plus que jamais, un bon dossier immobilier ne se contente donc pas d’être financé : il se met en concurrence.
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