Acheter un logement à deux permet généralement d’additionner les revenus et d’augmenter la capacité d’emprunt du foyer. Pour autant, devenir co-emprunteur ne constitue pas une simple formalité destinée à rassurer la banque.
En signant le contrat de crédit, chaque co-emprunteur s’engage personnellement à rembourser le prêt. Lorsque le contrat prévoit une solidarité — ce qui est habituellement le cas pour un crédit immobilier souscrit à deux — la banque peut réclamer la totalité des sommes dues à l’un ou à l’autre des signataires.
Le co-emprunt peut donc faciliter l’acquisition d’un bien, mais il crée aussi un engagement financier susceptible de se poursuivre pendant vingt ou vingt-cinq ans. Avant de signer, il faut distinguer précisément le remboursement du crédit, la propriété du logement, l’assurance emprunteur et les conséquences d’une éventuelle séparation.
Ce qu’il faut retenir
- Le co-emprunteur est un emprunteur à part entière, et non un simple garant.
- La banque prend en compte les revenus des deux personnes, mais également leurs crédits et leurs charges.
- Être co-emprunteur ne signifie pas automatiquement être propriétaire du logement.
- En présence d’une clause de solidarité, la banque peut réclamer la totalité de la mensualité ou du capital restant dû à un seul co-emprunteur.
- Une séparation ou un divorce ne met pas automatiquement fin au prêt commun.
- Le co-emprunt ne procure aucun avantage fiscal particulier pour l’achat d’une résidence principale.
- La répartition de l’assurance emprunteur doit être choisie en fonction des revenus et de la capacité de chacun à poursuivre les remboursements.
Qu’est-ce qu’un co-emprunteur ?
Le co-emprunteur est une personne qui signe le contrat de prêt avec un ou plusieurs autres emprunteurs.
Il peut s’agir :
- d’un époux ;
- d’un partenaire de Pacs ;
- d’un concubin ;
- d’un membre de la famille ;
- plus rarement, d’un associé ou d’un autre proche.
La banque reste libre d’accepter ou de refuser le montage après avoir étudié la situation financière de chaque signataire.
Contrairement à une caution, le co-emprunteur est débiteur dès la signature du crédit. Il n’intervient pas uniquement lorsque l’emprunteur principal ne peut plus payer : il est lui-même directement tenu au remboursement.
Dans la pratique, parler d’« emprunteur principal » et de « co-emprunteur » peut d’ailleurs être trompeur. Juridiquement, lorsque les deux personnes signent le prêt comme emprunteurs solidaires, elles sont toutes les deux engagées envers la banque.
Co-emprunteur et caution : quelle différence ?
La différence essentielle porte sur le moment et l’étendue de l’engagement.
Le co-emprunteur souscrit directement le prêt. Son nom figure sur l’offre de crédit et il doit rembourser la dette selon les conditions prévues au contrat.
La caution garantit la dette d’une autre personne. Elle peut être sollicitée en cas de défaillance de l’emprunteur, selon la nature et les modalités du cautionnement.
Le co-emprunteur ne bénéficie donc pas du statut d’une personne extérieure qui interviendrait uniquement en dernier recours. Il est engagé dès le premier jour.
Pourquoi emprunter à deux augmente-t-il la capacité d’emprunt ?
La banque calcule le taux d’effort à partir des revenus et des charges de l’ensemble des co-emprunteurs.
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière prévoient normalement :
- un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise ;
- une durée de crédit limitée à 25 ans ;
- une possibilité de différé supplémentaire dans certaines opérations où l’entrée dans le logement est retardée.
Le taux d’effort correspond au rapport entre les charges annuelles d’emprunt et les revenus du foyer. Les mensualités des autres prêts doivent également être intégrées.
Exemple simplifié
Prenons une personne percevant 2 500 euros nets mensuels avant impôt et ne remboursant aucun autre crédit.
Avec un taux d’effort de 35 %, ses mensualités maximales théoriques seraient de :
2 500 × 35 % = 875 euros par mois
Si elle emprunte avec une seconde personne et que leurs revenus cumulés atteignent 4 500 euros, leurs mensualités maximales théoriques passent à :
4 500 × 35 % = 1 575 euros par mois
| Situation | Revenus mensuels | Mensualités maximales théoriques |
|---|---|---|
| Une personne seule | 2 500 € | 875 € |
| Deux co-emprunteurs | 4 500 € | 1 575 € |
Cet exemple ne permet pas de déterminer directement le montant du prêt. Celui-ci dépend aussi :
- du taux d’intérêt ;
- de la durée du crédit ;
- du coût de l’assurance ;
- de l’âge des emprunteurs ;
- des frais et garanties ;
- de l’apport personnel.
Surtout, la banque ne se contente pas d’additionner les revenus. Elle additionne également les charges, les mensualités de crédit et certaines dépenses durables des deux personnes.
Un co-emprunteur percevant un revenu élevé mais supportant plusieurs crédits peut donc ne procurer qu’un gain limité de capacité d’emprunt.
La banque est-elle obligée d’accepter le dossier à 35 % ?
Non. Le taux de 35 % constitue un plafond de référence, et non un droit au crédit.
La banque examine également :
- la stabilité des revenus ;
- la nature des contrats de travail ;
- la régularité des revenus professionnels ;
- le reste à vivre ;
- la composition du foyer ;
- la tenue des comptes ;
- l’épargne disponible ;
- l’apport personnel ;
- le saut de charge entre l’ancien logement et la future mensualité ;
- la valeur et la qualité du bien financé.
Un couple disposant de deux revenus ne présente donc pas automatiquement un meilleur dossier. La banque cherchera notamment à savoir si le foyer pourrait continuer à payer en cas de baisse temporaire de l’un des revenus.
La solidarité entre co-emprunteurs : le principal risque
La plupart des contrats immobiliers souscrits à plusieurs comportent une clause de solidarité.
Dans ce cas, chaque débiteur peut être tenu au paiement de l’intégralité de la dette. Le Code civil précise que le créancier peut réclamer le paiement au débiteur solidaire de son choix.
Supposons que deux personnes aient convenu de payer chacune 50 % d’une mensualité de 1 200 euros.
Leur répartition personnelle est alors de 600 euros chacune. Mais si l’une cesse de verser sa part, la banque peut réclamer les 1 200 euros à l’autre co-emprunteur.
Un accord privé prévoyant un partage à parts égales peut organiser les relations entre les deux personnes. Il ne réduit pas nécessairement les droits de la banque prévus par le contrat de prêt.
Le co-emprunteur qui paie davantage que la part convenue peut éventuellement demander un remboursement à l’autre. Cependant, cette démarche peut devenir longue et conflictuelle, en particulier en cas de séparation ou d’insolvabilité.
Être co-emprunteur signifie-t-il être propriétaire ?
Non. C’est l’une des confusions les plus importantes à éviter.
Le contrat de crédit détermine qui doit rembourser la banque. L’acte d’acquisition détermine qui possède le bien.
Une personne peut donc :
- être co-emprunteur sans être co-acquéreur ;
- être co-acquéreur sans financer le bien dans les mêmes proportions que l’autre ;
- posséder 30 % du logement tout en étant solidairement responsable de 100 % de la dette envers la banque.
Pour disposer de droits de propriété, il faut normalement figurer dans l’acte d’acquisition. L’ANIL rappelle notamment qu’en union libre, être seulement co-emprunteur ne suffit pas : les deux personnes doivent être co-acquéreurs et apparaître dans l’acte de vente.
Pour un achat en indivision, l’acte notarié doit préciser la quote-part de chaque acquéreur : 50/50, 60/40, 70/30 ou toute autre répartition convenue.
Il est essentiel que cette répartition corresponde autant que possible à la participation réelle de chacun :
- apport personnel ;
- paiement des frais d’acquisition ;
- remboursement prévisionnel du crédit ;
- financement des travaux.
En cas de revente, le prix est en principe réparti selon les quotes-parts inscrites dans l’acte et non simplement selon les sommes que chacun affirme avoir versées.
Faut-il signer une convention entre co-acquéreurs ?
Pour des concubins ou partenaires achetant en indivision, une convention d’indivision peut préciser les modalités de gestion du bien et les contributions financières de chacun.
Elle peut notamment organiser :
- la répartition des dépenses ;
- le paiement du crédit ;
- les travaux ;
- l’occupation du logement ;
- les décisions concernant le bien ;
- les conséquences d’une séparation ;
- les modalités d’une éventuelle revente.
L’ANIL indique qu’une convention d’indivision peut mentionner les apports et la proportion du remboursement du crédit prise en charge par chaque acquéreur.
Cette convention ne remplace toutefois ni l’acte d’acquisition ni le contrat de prêt. Elle n’empêche pas la banque d’appliquer la solidarité prévue dans l’offre de crédit.
Le régime matrimonial, le Pacs, l’indivision ou la création éventuelle d’une société civile immobilière peuvent également modifier les droits de chacun. Un conseil notarial est particulièrement utile lorsque les apports ou les situations familiales sont inégaux.
Que se passe-t-il en cas de séparation ou de divorce ?
La séparation du couple ne met pas automatiquement fin au crédit.
Même si l’un des co-emprunteurs quitte le logement ou abandonne sa part du bien, il reste engagé envers la banque tant que le contrat n’a pas été modifié ou remboursé.
Plusieurs solutions sont envisageables.
Vendre le logement et rembourser le crédit
Le prix de vente sert à rembourser le capital restant dû. Si le prix est insuffisant, les co-emprunteurs restent redevables du solde.
Conserver le prêt à deux
Les deux anciens partenaires peuvent rester co-emprunteurs après la séparation. Cette situation les maintient cependant financièrement liés et peut réduire leur capacité à financer un autre projet.
Demander une désolidarisation
L’un des co-emprunteurs peut demander à la banque de transférer le crédit à celui qui conserve le logement.
La banque vérifie alors si cette personne dispose seule de revenus suffisants. Elle peut :
- accepter la désolidarisation ;
- demander une nouvelle garantie ;
- exiger une caution ;
- demander un remboursement partiel ;
- refuser la demande.
Le divorce ou la séparation n’oblige pas la banque à libérer l’un des signataires. Tant qu’elle n’a pas accepté la désolidarisation, les deux personnes restent responsables du remboursement.
Faire racheter le crédit
La personne qui conserve le logement peut solliciter un nouveau prêt à son seul nom afin de rembourser l’ancien crédit. Elle doit cependant présenter une capacité financière suffisante et peut supporter de nouveaux frais.
Comment répartir l’assurance emprunteur ?
Lorsque deux personnes empruntent, l’assurance est répartie selon des quotités.
La quotité représente la part du capital couverte pour chaque emprunteur. Plusieurs répartitions sont possibles :
- 50 % sur chaque personne ;
- 70 % sur l’une et 30 % sur l’autre ;
- 100 % sur une personne et 100 % sur l’autre.
Avec une répartition 50/50, si l’un des emprunteurs décède dans les conditions couvertes par le contrat, l’assurance rembourse normalement 50 % du capital restant dû. Le second co-emprunteur doit continuer à rembourser l’autre moitié.
Avec une couverture à 100 % sur chaque tête, le décès couvert de l’un des deux peut entraîner le remboursement de la totalité du capital restant dû. Cette protection est plus complète, mais généralement plus coûteuse.
L’ANIL confirme que des répartitions telles que 100/100, 80/100 ou 70/30 peuvent être utilisées et que le pourcentage assuré détermine la part prise en charge en cas de sinistre.
La répartition ne doit pas nécessairement suivre les parts de propriété. Elle doit surtout tenir compte :
- des revenus de chacun ;
- du poids de chaque revenu dans le budget ;
- de l’âge ;
- de la situation professionnelle ;
- de la capacité du survivant à continuer les remboursements ;
- du coût de l’assurance.
Un couple dans lequel un seul revenu permet réellement de payer le prêt peut avoir intérêt à assurer davantage la personne qui génère ce revenu.
Depuis la loi Lemoine, il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais, sous réserve que le nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque.
Le co-emprunt procure-t-il un avantage fiscal ?
Non, pas à lui seul.
Le simple fait de souscrire un crédit à deux ne crée :
- ni réduction d’impôt ;
- ni crédit d’impôt ;
- ni déduction particulière ;
- ni droit automatique à une aide publique.
Pour une résidence principale, les intérêts du crédit immobilier ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu. L’affirmation contraire est donc incorrecte.
Pour un investissement locatif non meublé imposé au régime réel, les intérêts et certains frais d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers selon les règles applicables. Cette déduction vient alors de la nature locative de l’investissement et du régime fiscal choisi, non du statut de co-emprunteur.
La fiscalité dépend par ailleurs :
- de l’identité des propriétaires ;
- des quotes-parts inscrites dans l’acte ;
- du régime matrimonial ;
- du mode de location ;
- du régime d’imposition ;
- de l’occupation du bien.
Être solidairement responsable d’un crédit ne signifie donc pas nécessairement pouvoir déduire la moitié des charges ou déclarer la moitié des revenus liés au logement.
Le co-emprunteur donne-t-il automatiquement accès au PTZ ?
Non.
Le prêt à taux zéro dépend notamment :
- des revenus du ménage ;
- de la composition du foyer ;
- de la localisation et de la nature du logement ;
- du coût de l’opération ;
- de la qualité de primo-accédant ;
- du nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Lorsqu’un PTZ est souscrit à plusieurs, les conditions de primo-accession doivent notamment être examinées pour chacun des co-emprunteurs.
Ajouter une personne au crédit peut augmenter les revenus pris en compte et améliorer le financement bancaire classique. Mais cela peut aussi modifier les ressources retenues pour certaines aides. Il est donc faux d’affirmer qu’un co-emprunteur donne automatiquement droit à davantage d’aides publiques.
Quels sont les avantages réels du co-emprunt ?
Le co-emprunt peut présenter plusieurs avantages.
Une capacité de remboursement plus importante
L’addition de revenus stables peut permettre de supporter une mensualité plus élevée et donc de financer un bien plus coûteux.
Un dossier potentiellement plus solide
Deux revenus réguliers peuvent réduire le risque de dépendance à une seule source de revenus.
Une meilleure répartition des dépenses
Le remboursement, les charges et les coûts du logement peuvent être répartis entre plusieurs personnes.
Une protection renforcée grâce à l’assurance
Une répartition adaptée des quotités peut protéger le second emprunteur en cas de décès ou d’invalidité.
Ces avantages ne sont toutefois réels que si les deux personnes comprennent leur engagement et disposent d’un projet suffisamment stable.
Quels sont les principaux risques ?
Le co-emprunt crée plusieurs risques souvent sous-estimés.
Devoir rembourser seul la totalité du crédit
En cas de solidarité, une personne peut être contrainte de payer la part de l’autre.
Rester engagé après une séparation
Quitter le logement ne suffit pas à sortir du prêt.
Financer un bien sans en être propriétaire
Une personne qui signe le crédit sans figurer dans l’acte de vente peut supporter une dette sans disposer des droits de propriété correspondants.
Réduire sa future capacité d’emprunt
La totalité de l’engagement peut être prise en compte lors d’une nouvelle demande de financement, même lorsque l’autre co-emprunteur paie effectivement une partie des mensualités.
Supporter une répartition mal adaptée
Des quotes-parts de propriété ou d’assurance mal définies peuvent créer un déséquilibre important lors d’une séparation, d’un décès ou d’une revente.
Les vérifications à effectuer avant de signer
Avant de souscrire un crédit immobilier à plusieurs, il convient de vérifier :
- Qui figure dans le contrat de prêt ?
- Qui figure dans l’acte d’acquisition ?
- Quelles sont les quotes-parts de propriété ?
- Comment les apports personnels sont-ils répartis ?
- Qui paiera réellement les mensualités ?
- Le prêt contient-il une clause de solidarité ?
- Quelle quotité d’assurance couvre chaque emprunteur ?
- Que se passe-t-il en cas de séparation ?
- L’un des deux pourrait-il reprendre seul le crédit ?
- Une convention d’indivision est-elle nécessaire ?
- Chacun conserve-t-il une épargne de précaution ?
- Les héritiers ou le survivant seront-ils suffisamment protégés ?
Ces questions doivent être réglées avant la signature et non après l’apparition d’un conflit.
Conclusion : un levier utile, mais un engagement à ne pas sous-estimer
Le co-emprunt peut augmenter la capacité d’achat d’un ménage et faciliter l’accès à la propriété. Il ne doit cependant pas être présenté comme une simple astuce permettant d’obtenir davantage d’argent de la banque.
Chaque co-emprunteur devient responsable du crédit. Lorsque la solidarité est prévue, chacun peut être poursuivi pour la totalité de la dette. Une séparation ne supprime pas cet engagement et la désolidarisation dépend de l’accord de la banque.
Il faut également retenir qu’être co-emprunteur et être propriétaire sont deux choses différentes. Les droits sur le logement résultent de l’acte d’acquisition et des règles liées au régime matrimonial ou à l’indivision, pas seulement du paiement des mensualités.
Avant de signer, les futurs acquéreurs doivent donc coordonner quatre éléments : le contrat de prêt, l’acte de propriété, la répartition des apports et l’assurance emprunteur. Un montage clair dès l’origine constitue la meilleure protection contre les difficultés futures.
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