Un nouveau critère est en train de s’installer dans les recherches immobilières des Français : le risque climatique.
Pendant longtemps, les acheteurs se concentraient principalement sur le prix, la localisation, la surface du logement, les transports, les écoles ou encore la performance énergétique.
En 2026, une nouvelle question apparaît de plus en plus souvent :
« Ce logement sera-t-il toujours aussi agréable, assurable et facile à revendre dans dix, vingt ou trente ans ? »
Incendies, inondations, sécheresses, retrait-gonflement des sols argileux, érosion du littoral ou encore épisodes de chaleur extrême commencent à entrer dans l’équation.
Et les jeunes générations semblent particulièrement sensibles au phénomène.
Selon des données rapportées par Capital en août 2026, un tiers des moins de 35 ans déclarent éviter les zones exposées aux incendies lorsqu’ils déménagent, contre 18 % chez les générations plus âgées.
Un autre baromètre réalisé au printemps 2026 montre que 45 % des moins de 35 ans déclarent que les récentes canicules renforcent leur envie de déménager vers un environnement plus adapté au climat.
Attention toutefois : ces chiffres mesurent principalement des intentions déclarées. Ils ne prouvent pas encore qu’un tiers des jeunes acquéreurs refuse effectivement d’acheter dans ces territoires.
Mais ils montrent clairement qu’un nouveau paramètre est en train de modifier la manière dont une génération envisage l’achat immobilier.
En 2026, les jeunes n’abandonnent pas l’immobilier
Il faut d’abord corriger une idée importante.
Les jeunes acheteurs ne désertent pas le marché immobilier français.
Ils en constituent même une composante particulièrement dynamique.
Selon le baromètre Optimhome-Ipsos publié en 2026, 37 % des 25-34 ans interrogés déclarent avoir acheté un bien au cours des trois dernières années, contre une proportion plus faible dans l’ensemble de la population. Ils sont également 27 % à envisager l’achat d’une résidence principale, contre 17 % en moyenne.
Le crédit reste naturellement déterminant pour cette génération : 94 % des acheteurs de résidence principale âgés de 25 à 34 ans ont recours à l’emprunt dans cette étude.
Les statistiques de la Banque de France montrent également que les primo-accédants représentent 44,9 % de la production de nouveaux crédits immobiliers en avril 2026, contre 44,2 % en moyenne en 2025.
Le changement n’est donc pas :
« les jeunes ne veulent plus acheter ».
Il ressemble davantage à :
« les jeunes veulent toujours acheter, mais ils commencent à regarder différemment ce qu’ils achètent et où ils l’achètent ».
Le marché immobilier français s’est stabilisé en 2026
Le contexte est également très différent de celui de 2023.
Après plusieurs années difficiles liées à la remontée brutale des taux et à la diminution de la capacité d’emprunt des ménages, le marché immobilier français a retrouvé une certaine activité.
À fin mai 2026, environ 949 000 transactions de logements anciens avaient été réalisées sur douze mois, soit une progression de 5,7 % sur un an.
Les prix, eux, sont globalement stabilisés.
Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens en France ont progressé de seulement 0,2 % sur trois mois. Sur un an, ils étaient également quasiment stables en France métropolitaine, avec +0,2 %.
Les conditions de financement se sont également normalisées par rapport au choc observé quelques années auparavant.
Le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers s’établissait à 3,22 % en avril 2026, selon la Banque de France.
La problématique des jeunes acheteurs n’est donc plus exactement celle de 2023.
Le crédit reste cher par rapport aux années de taux exceptionnellement bas, mais la question de la qualité patrimoniale du logement reprend de l’importance.
Et c’est précisément là que le changement climatique entre en jeu.
Le risque climatique devient progressivement un critère immobilier
Un logement constitue souvent le principal investissement d’un ménage.
Contrairement à une action ou à un fonds d’investissement, il est impossible de le déplacer si son environnement devient progressivement plus risqué.
C’est pourquoi l’OCDE souligne dans un rapport publié en avril 2026 que l’immobilier est particulièrement exposé aux risques climatiques : sa localisation est fixe et sa valeur peut être affectée aussi bien par les dommages physiques que par les coûts nécessaires pour adapter les bâtiments.
Plusieurs risques doivent désormais être pris en compte en France :
- les incendies de forêt ;
- les inondations ;
- les submersions marines ;
- le recul du trait de côte ;
- les mouvements de terrain ;
- le retrait-gonflement des sols argileux ;
- certaines expositions sismiques ;
- et, plus largement, la répétition des épisodes de chaleur extrême.
Cela ne signifie pas qu’un logement situé dans une zone exposée deviendra nécessairement invendable.
Mais deux maisons apparemment comparables peuvent désormais présenter des perspectives patrimoniales très différentes selon leur exposition réelle.
Les incendies commencent particulièrement à inquiéter les moins de 35 ans
C’est aujourd’hui l’un des signaux les plus visibles.
Un tiers des moins de 35 ans déclarent éviter les zones exposées aux incendies lorsqu’ils envisagent de déménager, contre 18 % chez les plus âgés, selon les chiffres rapportés par Capital.
Cela peut s’expliquer assez simplement.
Un acheteur de 30 ans qui finance une maison sur 20 ou 25 ans doit se projeter jusqu’aux années 2040 ou 2050.
Sa réflexion ne porte donc plus uniquement sur le risque actuel.
Il doit se demander ce que deviendra son environnement pendant toute sa période de détention.
C’est une différence fondamentale avec une approche purement photographique du marché.
Un territoire relativement peu exposé aujourd’hui peut devenir plus vulnérable dans plusieurs décennies.
Pour un jeune acquéreur, le changement climatique devient donc aussi un risque patrimonial de long terme.
Les canicules influencent également les projets de déménagement
Les incendies ne constituent qu’une partie du phénomène.
Le baromètre annuel du déménagement réalisé auprès d’un échantillon national de 2 003 personnes entre avril et mai 2026 montre que 26 % des Français interrogés déclarent que les épisodes de chaleur récents renforcent leur volonté de déménager vers un environnement mieux adapté.
Chez les moins de 35 ans, cette proportion atteint 45 %.
Et 54 % de l’ensemble des personnes interrogées se déclarent prêtes à revoir au moins un critère de leur futur logement ou de leur lieu de vie afin de mieux supporter les fortes chaleurs.
Parmi les personnes ayant déménagé au cours des dix années précédentes, 17 % indiquaient déjà que le changement climatique avait joué un rôle dans leur décision, notamment afin d’éviter des régions très chaudes, des secteurs exposés aux incendies, aux inondations ou aux problèmes d’accès à l’eau.
Encore une fois, il s’agit d’intentions et de déclarations.
Mais lorsqu’un critère commence à être pris en considération par une part significative de la demande, il peut progressivement devenir un critère de prix.
L’assurance pourrait accélérer le phénomène
Le deuxième sujet est financier.
Depuis le 1er janvier 2025, la surprime destinée à financer le régime des catastrophes naturelles, intégrée notamment aux contrats d’assurance habitation, est passée de 12 % à 20 % pour les contrats de dommages aux biens.
Cette augmentation concerne l’ensemble des assurés concernés par ces contrats et ne signifie donc pas qu’un logement en zone à risque subit à lui seul une augmentation de 8 points de son assurance.
Mais elle illustre une réalité plus générale :
le coût économique des catastrophes naturelles augmente.
Et le véritable problème pour certains territoires pourrait progressivement devenir l’écart de coût entre les biens selon leur exposition.
Capital relevait en août 2026 que des différences de coût d’assurance sont déjà observées entre territoires et que la Corse, Provence-Alpes-Côte d’Azur et la Nouvelle-Aquitaine figurent parmi les régions où l’assurance habitation peut être plus coûteuse.
Pour un acheteur, ce coût doit désormais être considéré de la même manière que :
la taxe foncière,
les charges de copropriété,
la consommation énergétique,
ou les travaux futurs.
Le coût réel d’un logement ne s’arrête pas à son prix d’achat.
Un logement difficile à assurer pourrait aussi devenir plus difficile à vendre
C’est probablement le risque patrimonial le plus important.
Imaginons deux maisons de valeur comparable.
La première se situe dans une zone peu exposée aux risques naturels.
La seconde se trouve en bordure d’une forêt régulièrement touchée par des incendies et nécessite une assurance plus coûteuse.
Même si leur prix est aujourd’hui identique, un futur acheteur peut accepter de payer moins cher la seconde afin de compenser :
- un risque de sinistre supérieur ;
- des coûts d’assurance plus importants ;
- d’éventuels travaux de prévention ;
- et une incertitude plus grande concernant sa valeur future.
C’est ainsi qu’une décote climatique peut progressivement apparaître.
Ce phénomène reste cependant extrêmement local.
Il serait faux d’affirmer que toutes les maisons du Sud-Ouest, de Provence ou du littoral vont automatiquement perdre de la valeur.
La décote se joue parfois à quelques centaines de mètres
C’est justement l’une des principales erreurs à éviter.
Une « région à risque » ne constitue pas une catégorie homogène.
Deux biens situés dans la même commune peuvent présenter des niveaux de risque très différents.
Une maison peut se trouver :
au cœur d’une zone urbanisée,
tandis qu’une autre située quelques rues plus loin se trouve directement en lisière de forêt.
Même chose pour une inondation : quelques mètres d’altitude ou la proximité d’un cours d’eau peuvent modifier considérablement l’exposition.
Capital rapporte qu’en Gironde, après les grands incendies, des décotes de l’ordre de 5 à 15 % sont évoquées pour certains logements particulièrement exposés en lisière de forêt. Mais il s’agit d’observations localisées et non d’une baisse généralisée de l’immobilier girondin.
L’échelle pertinente n’est donc parfois même plus la commune.
C’est l’adresse précise du logement qui compte.
Avant d’acheter, Géorisques devient presque aussi important que le DPE
Les futurs acquéreurs disposent heureusement d’outils permettant d’obtenir ces informations.
Le site public Géorisques permet d’évaluer l’exposition d’une adresse à différents risques naturels, miniers, technologiques ou liés aux sols.
Par ailleurs, lorsqu’un logement est concerné, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un état des risques.
Ce document peut notamment signaler :
- une exposition à certains risques naturels ;
- un plan de prévention des risques ;
- un risque minier ou technologique ;
- une zone sismique ;
- un potentiel radon important ;
- une exposition au recul du trait de côte ;
- ou certaines obligations relatives au débroussaillement.
Lors d’une vente, cet état des risques doit être remis au potentiel acquéreur dès la première visite lorsqu’elle a lieu, puis être annexé aux documents contractuels.
Pour un acheteur en 2026, consulter Géorisques devrait donc devenir un réflexe au même titre que regarder :
le DPE, la taxe foncière, les charges de copropriété ou le montant des travaux.
Les jeunes acheteurs regardent aussi davantage la performance énergétique
Le risque climatique n’est d’ailleurs pas le seul changement.
Le baromètre Optimhome-Ipsos 2026 indique que la présence du DPE dans une annonce devient un élément de plus en plus déterminant pour les acheteurs.
Et cela est logique.
Pour un jeune ménage qui conserve potentiellement son logement pendant vingt ans, acheter un bien énergivore peut signifier :
des factures plus élevées,
des travaux importants,
une réglementation plus contraignante,
et éventuellement une décote lors de la revente.
Le futur acquéreur ne regarde donc plus uniquement :
« Combien coûte le logement aujourd’hui ? »
Il commence à se demander :
« Combien va-t-il me coûter pendant les vingt prochaines années et combien pourrai-je le revendre ? »
C’est une évolution importante de la notion même de pouvoir d’achat immobilier.
Le changement climatique pourrait créer une nouvelle « valeur verte »
L’immobilier connaît déjà le phénomène de « valeur verte ».
Deux logements similaires ne sont pas nécessairement valorisés de la même manière lorsqu’ils présentent des performances énergétiques très différentes.
Le risque climatique pourrait progressivement produire un mécanisme comparable.
Un logement pourrait bénéficier d’une prime s’il cumule :
une bonne performance énergétique,
un confort satisfaisant pendant les fortes chaleurs,
une faible exposition aux risques naturels,
un coût d’assurance maîtrisé,
et une bonne résilience à long terme.
À l’inverse, un logement très exposé pourrait nécessiter une décote pour conserver son attractivité.
Cette évolution ne se produira probablement pas partout au même rythme.
Mais le principe économique est assez simple :
si davantage d’acheteurs refusent un certain type de logement, le rapport entre l’offre et la demande finit par évoluer.
Et le prix avec lui.
Attention toutefois à ne pas annoncer trop vite un exode climatique
Il faut rester prudent.
Les études disponibles en 2026 montrent une évolution des préoccupations et des intentions des ménages, mais elles ne permettent pas encore de conclure que les jeunes Français quittent massivement toutes les régions exposées aux risques climatiques.
Le baromètre sur les canicules précise d’ailleurs lui-même que les résultats portent sur des intentions déclarées et ne constituent pas la preuve d’une modification déjà observable des transactions immobilières.
Dans certaines zones particulièrement recherchées, l’attractivité du littoral, du climat ou de la qualité de vie peut encore largement compenser la perception du risque.
Capital souligne par exemple que certaines zones du littoral breton exposées à l’érosion ne connaissent pas pour autant un effondrement visible des transactions.
Le marché peut donc accepter un risque lorsque l’attractivité du bien reste très forte.
C’est ce qui rend le phénomène complexe.
La bonne méthode avant d’acheter en 2026
Un acheteur devrait désormais mener une véritable analyse patrimoniale du logement avant de signer.
Il ne suffit plus de vérifier le prix au mètre carré.
Il faut regarder simultanément :
la qualité du bien,
sa performance énergétique,
son exposition climatique,
son coût d’assurance,
sa liquidité future,
et les évolutions possibles du quartier ou de la commune.
Pour un logement exposé, plusieurs questions doivent être posées :
Le bien a-t-il déjà subi un sinistre ?
Existe-t-il un plan de prévention des risques ?
La maison se trouve-t-elle en zone inondable ?
Est-elle située sur un sol présentant un risque important de retrait-gonflement des argiles ?
Est-elle directement en contact avec une zone boisée ?
Existe-t-il des obligations de débroussaillement ?
Le logement restera-t-il confortable pendant des épisodes de chaleur plus fréquents ?
Combien coûte réellement son assurance ?
Et surtout :
serais-je toujours prêt à acheter ce logement dans vingt ans ?
Cette dernière question est particulièrement importante.
Car lors d’un achat immobilier, il faut déjà penser à celui qui rachètera le bien.
Une zone exposée peut-elle néanmoins représenter une opportunité ?
Oui.
Le risque climatique ne signifie pas nécessairement qu’un bien constitue un mauvais investissement.
Tout dépend du prix payé.
Si un risque clairement identifié provoque une décote importante mais qu’il peut être réduit par des aménagements adaptés, certains investisseurs peuvent considérer le bien comme une opportunité.
Mais il faut alors intégrer dans le calcul :
le coût des travaux,
le coût futur de l’assurance,
les contraintes réglementaires,
le risque de sinistre,
et la difficulté potentielle de revente.
Une maison vendue 15 % moins cher n’est pas forcément une affaire si elle doit supporter pendant vingt ans un surcoût permanent ou si la décote atteint finalement 30 % au moment de la revente.
Le prix d’achat doit donc rémunérer le risque pris.
C’est une logique d’investisseur qui commence progressivement à s’appliquer à la résidence principale.
Ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier français de 2026 ne ressemble plus à celui de 2023.
Les prix des logements anciens sont globalement stabilisés, les transactions ont retrouvé une partie de leur dynamisme et les jeunes continuent de jouer un rôle important dans la demande immobilière.
Mais leurs critères évoluent.
Un tiers des moins de 35 ans déclarent désormais éviter les zones exposées aux incendies lorsqu’ils déménagent, contre 18 % chez leurs aînés.
Après les épisodes de chaleur de 2026, 45 % des moins de 35 ans interrogés dans un autre baromètre déclarent également que les canicules renforcent leur envie de déménager vers un environnement plus adapté au climat.
Dans le même temps, la surprime CatNat des contrats d’assurance habitation est passée de 12 à 20 % depuis le 1er janvier 2025, rappelant que le risque climatique possède désormais un coût financier bien réel.
Il serait néanmoins excessif d’affirmer qu’une gigantesque décote climatique est déjà à l’œuvre partout en France.
Le phénomène est encore très localisé et dépend de l’adresse, du type de risque, de l’attractivité du territoire et de la vulnérabilité précise du logement.
Mais une tendance se dessine.
Après l’emplacement, la surface et le DPE, le risque climatique est en train de devenir un nouveau critère de valeur immobilière.
Pour les jeunes acquéreurs, qui achètent souvent pour vingt ou trente ans, cette question pourrait devenir déterminante.
Et pour les propriétaires comme pour les investisseurs, une nouvelle règle patrimoniale commence peut-être à s’imposer :
avant d’acheter un logement, il ne faut plus seulement se demander combien il vaut aujourd’hui. Il faut aussi se demander s’il sera toujours désirable, habitable et assurable demain.
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