Le marché immobilier français entre dans une nouvelle phase réglementaire.
Fiscalité des propriétaires bailleurs, DPE, location des passoires thermiques, contrats de location, copropriétés : plusieurs changements sont déjà entrés en vigueur en 2026, tandis qu’une nouvelle réforme d’ampleur est actuellement examinée au Parlement.
Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, veut relancer simultanément la construction, l’investissement locatif et la rénovation énergétique.
Mais attention : tout ce qui est annoncé n’est pas encore applicable.
Voici ce qui change réellement.
Le nouveau dispositif Jeanbrun est déjà une réalité
C’est probablement la mesure la plus importante pour les investisseurs locatifs.
Le dispositif fiscal dit « Jeanbrun » permet désormais à certains propriétaires louant un logement nu de déduire de leurs revenus fonciers une partie du prix d’acquisition sous forme d’amortissement.
Il concerne :
- les logements neufs situés dans des immeubles collectifs ;
- les logements anciens, lorsque des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien sont réalisés.
Le dispositif est ouvert sur l’ensemble du territoire et doit être disponible pendant trois ans.
Le propriétaire doit notamment louer le logement comme résidence principale pendant au moins neuf ans et respecter un plafond de loyer.
Selon le ministère, l’amortissement peut atteindre 12 000 € par an, tandis que jusqu’à 10 700 € de déficit foncier peuvent, sous conditions, être imputés sur les autres revenus du foyer.
C’est un changement important après la disparition du Pinel : l’objectif est désormais de redonner un avantage fiscal à l’investissement locatif classique.
Le marché immobilier n’est pourtant pas reparti franchement
L’ancien article évoquait une envolée de 7 % des prix entre 2022 et 2023.
La situation actuelle est très différente.
Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements français ont reculé de 1 % sur trois mois et de 0,8 % sur un an.
Dans l’ancien, les maisons diminuent de 1,3 % sur un an tandis que les appartements sont quasiment stables.
Le problème du logement est donc aujourd’hui moins une flambée générale des prix qu’un manque d’offre associé à des conditions de financement encore exigeantes.
Sur les douze mois allant d’août 2025 à juillet 2026, environ 370 700 logements ont été autorisés à la construction, soit encore 9,5 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes.
C’est précisément ce que le gouvernement cherche à corriger.
Les loyers restent encadrés dans les zones tendues
Il n’y a pas eu de nouvel encadrement généralisé des loyers à toute la France.
En revanche, le dispositif limitant l’évolution des loyers dans les zones tendues a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2027.
Lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, le propriétaire ne peut donc pas librement fixer une forte augmentation lorsque le logement se trouve dans l’une de ces zones.
Dans certaines agglomérations comme Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux ou Montpellier, des mécanismes supplémentaires d’encadrement du niveau des loyers peuvent s’ajouter.
Et pour les logements classés F ou G, l’augmentation du loyer reste interdite dans les situations prévues par la loi.
Nouveau changement au 1er octobre 2026 : les contrats de location évoluent
Les propriétaires bailleurs doivent également surveiller une échéance très proche.
À compter du 1er octobre 2026, les nouveaux contrats de location ou les baux renouvelés devront utiliser les modèles actualisés.
La réforme prévoit notamment une clause résolutoire obligatoire en cas d’impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie.
Les coordonnées téléphoniques du bailleur et du locataire pourront également figurer dans le bail afin de faciliter les échanges.
Pour un propriétaire qui gère lui-même ses locations, il faudra donc penser à actualiser ses modèles de bail à partir du 1er octobre.
DPE : nouveau bouleversement au 1er janvier 2027
La réglementation énergétique continue également d’évoluer.
Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être remis ou maintenus en location lors de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction du bail selon les règles de décence énergétique.
Les logements F suivront en 2028, puis les logements E en 2034.
Mais une réforme importante interviendra dès le 1er janvier 2027.
Le coefficient utilisé pour convertir l’électricité dans le calcul du DPE passera de 1,9 à 1,7.
Conséquence : de nombreux logements chauffés à l’électricité devraient gagner une classe énergétique ou se rapprocher du seuil supérieur.
Aucun logement ne pourra être déclassé uniquement à cause de cette réforme.
Et les propriétaires disposant déjà d’un DPE pourront obtenir gratuitement, à partir du 1er janvier 2027, une attestation actualisée sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Avant d’engager 20 000 ou 30 000 € de travaux sur un logement électrique classé F ou G, il devient donc particulièrement important de vérifier quelle sera sa classe avec la méthode 2027.
Pour les copropriétaires, les travaux deviennent un enjeu central
La réglementation évolue également pour les immeubles collectifs.
Toutes les copropriétés d’habitation de plus de quinze ans sont désormais concernées par l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux, le dispositif ayant été progressivement étendu jusqu’aux copropriétés de moins de 51 lots depuis le 1er janvier 2025.
Le fonds de travaux est par ailleurs devenu obligatoire dans les copropriétés concernées.
Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation annuelle doit notamment représenter au minimum 2,5 % du montant des travaux prévus et 5 % du budget prévisionnel.
Pour un acheteur, regarder uniquement le prix d’un appartement et les charges courantes n’est donc plus suffisant.
Il faut désormais examiner attentivement :
le DPE collectif ;
le projet de plan pluriannuel de travaux ;
le fonds travaux disponible ;
et les futurs appels de fonds.
Un appartement apparemment bon marché peut devenir nettement moins intéressant si 20 000 € de rénovation de façade ou d’isolation par lot sont déjà programmés.
Une nouvelle loi logement est en préparation… mais pas encore adoptée
Le gouvernement prépare également un changement plus profond.
Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026.
Mais au 20 septembre, il est toujours en cours d’examen à l’Assemblée nationale. Plus de 670 amendements ont été déposés.
Il serait donc prématuré de présenter ses dispositions comme des règles définitives.
Le texte vise notamment à faciliter la construction dans certains territoires, accélérer les procédures d’urbanisme et aménager certaines règles concernant les rénovations énergétiques.
Un assouplissement important pourrait concerner les passoires thermiques
C’est probablement l’une des mesures à suivre de plus près pour les propriétaires bailleurs.
Dans la version adoptée par le Sénat, un logement pourrait, dans certaines situations très encadrées, être considéré comme satisfaisant temporairement les exigences de décence énergétique lorsque le propriétaire ne peut pas réaliser les travaux nécessaires.
Le texte envisage notamment les cas où :
- les travaux sont techniquement ou architecturalement impossibles ;
- leur coût est manifestement disproportionné ;
- la copropriété refuse les travaux malgré les démarches du bailleur ;
- ou un contrat de travaux permettant d’atteindre la classe requise a déjà été signé.
En copropriété, un contrat de travaux pourrait ainsi ouvrir une période transitoire pouvant aller jusqu’à cinq ans dans certains cas.
Mais encore une fois : ce mécanisme n’est pas encore une règle définitivement applicable.
Le texte peut être modifié par les députés avant son adoption éventuelle.
Les copropriétés pourraient aussi mieux prendre en compte les fortes chaleurs
Le projet de loi comporte également des dispositions intéressantes concernant le confort d’été.
Le Sénat a notamment ajouté au champ des travaux de copropriété la lutte contre la surchauffe et l’installation de protections solaires extérieures, y compris dans certaines situations concernant des parties privatives.
L’adaptation des logements au changement climatique commence ainsi à rejoindre la rénovation énergétique traditionnelle.
Pendant longtemps, la priorité était essentiellement :
« Comment consommer moins de chauffage en hiver ? »
La question devient également :
« Comment éviter que l’appartement atteigne 35 °C en été ? »
Ce qu’il faut retenir
2026 marque un véritable tournant pour les propriétaires immobiliers, mais il faut distinguer ce qui est déjà applicable de ce qui est encore en discussion.
Sont déjà actés :
le nouveau dispositif fiscal Jeanbrun pour l’investissement locatif ;
la prolongation de l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue jusqu’au 31 juillet 2027 ;
les nouveaux modèles de bail applicables à compter du 1er octobre 2026 ;
et la nouvelle méthode de calcul du DPE qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027.
En revanche, le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » est encore examiné par le Parlement.
Pour un propriétaire bailleur ou un copropriétaire, la priorité n’est donc pas de réagir à chaque annonce politique.
Elle est beaucoup plus concrète :
vérifier son DPE, son bail, le plan de travaux de sa copropriété et la fiscalité réellement applicable à son investissement.
Car dans l’immobilier de 2026, ce sont de plus en plus ces quatre éléments — et non seulement le prix au mètre carré — qui déterminent la rentabilité réelle d’un bien.
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