L’indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2026 a été publié par l’Insee le 10 juillet. En France métropolitaine, il s’établit à 148,37, soit une progression de 1,15 % sur un an.
Cette évolution permet à certains propriétaires d’augmenter le loyer de leur logement. Elle ne constitue toutefois ni une autorisation générale, ni une hausse automatique applicable à tous les baux.
Pour utiliser l’IRL du deuxième trimestre 2026, plusieurs conditions doivent être réunies. Le contrat doit notamment contenir une clause de révision, faire référence à cet indice et arriver à sa date annuelle de révision. Le logement ne doit pas non plus être concerné par le gel des loyers applicable aux passoires thermiques classées F ou G.
L’augmentation de 1,15 % ne s’applique donc pas « à partir du 1er octobre 2023 », comme l’indiquait la première version de cet article. Elle correspond à une donnée publiée en juillet 2026 et ne concerne que les baux dont les caractéristiques permettent d’utiliser l’IRL du deuxième trimestre.
Ce qu’il faut retenir
- L’IRL du deuxième trimestre 2026 atteint 148,37 en France métropolitaine.
- Il progresse de 1,15 % par rapport à l’IRL du deuxième trimestre 2025.
- Le taux de 1,15 % n’est pas applicable automatiquement à tous les loyers.
- Le bail doit contenir une clause de révision annuelle.
- Il faut utiliser le trimestre de référence indiqué dans le contrat.
- La révision intervient à la date prévue par le bail ou, à défaut, à sa date anniversaire.
- Le propriétaire doit réclamer l’augmentation dans un délai d’un an.
- La hausse ne peut pas être appliquée rétroactivement avant la demande.
- La révision est interdite pour certains logements classés F ou G.
- Le calcul porte normalement sur le loyer hors charges.
- Aucun préavis légal d’un mois n’est imposé pour une révision annuelle fondée sur l’IRL.
- Le bail mobilité ne peut pas être révisé pendant sa durée.
Que représente exactement la hausse de 1,15 % ?
L’indice de référence des loyers sert à encadrer la révision annuelle des loyers des résidences principales louées vides ou meublées.
Au deuxième trimestre 2026, l’IRL métropolitain atteint 148,37, contre 146,68 au deuxième trimestre 2025. La progression entre les deux indices est de 1,15 %.
Il faut distinguer :
- le niveau de l’indice, qui est de 148,37 ;
- sa variation annuelle, qui est de 1,15 %.
Dire que « l’IRL est fixé à 1,15 % » est donc imprécis. L’IRL est un indice exprimé en points. Le pourcentage correspond uniquement à son évolution par rapport au même trimestre de l’année précédente.
Cette évolution constitue le plafond de la révision lorsqu’un bail utilise le deuxième trimestre comme période de référence. Le propriétaire ne peut pas appliquer un taux supérieur, mais il peut décider de ne pas réviser le loyer ou de retenir une hausse inférieure.
Les derniers IRL publiés
La hausse applicable dépend du trimestre prévu dans le contrat.
| Trimestre de référence | Valeur de l’IRL en métropole | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % |
Le deuxième trimestre 2026 marque donc une légère accélération après une progression de 0,78 % au premier trimestre.
Un propriétaire ne peut cependant pas choisir librement l’indice le plus avantageux. Il doit respecter le trimestre de référence prévu par le bail.
À quelle date la hausse de 1,15 % peut-elle être appliquée ?
Il n’existe aucune date nationale unique à laquelle tous les loyers augmenteraient de 1,15 %.
La révision intervient :
- à la date expressément indiquée dans le bail ;
- ou, si aucune date particulière n’est prévue, à la date anniversaire du contrat.
Si le bail précise que le loyer est révisable chaque 1er octobre avec l’IRL du deuxième trimestre, l’indice publié en juillet 2026 pourra effectivement être utilisé le 1er octobre 2026.
Mais un bail révisable le 1er mai avec l’IRL du premier trimestre devra normalement utiliser l’indice du premier trimestre 2026, dont la hausse annuelle est de 0,78 %, et non celui du deuxième trimestre.
La mention d’une entrée en vigueur générale au 1er octobre 2023 était donc doublement erronée : elle utilisait une date ancienne et laissait croire qu’une même échéance s’imposait à tous les baux.
Première condition : une clause doit figurer dans le bail
La révision annuelle n’est possible que si le contrat de location contient une clause d’indexation.
Cette clause indique généralement :
- que le loyer pourra être révisé chaque année ;
- la date de la révision ;
- le trimestre de référence de l’IRL.
En l’absence de clause, le propriétaire ne peut pas imposer unilatéralement une révision annuelle fondée sur l’IRL.
Le simple fait que l’Insee publie un nouvel indice ne suffit donc pas. Le droit de réviser doit avoir été prévu dans le contrat signé par les parties.
La clause n’a pas besoin d’être à nouveau acceptée par le locataire chaque année. Elle a déjà été acceptée lors de la signature du bail. Le propriétaire doit toutefois appliquer correctement les règles prévues.
Deuxième condition : utiliser le bon trimestre
Le trimestre à utiliser est celui mentionné dans le bail.
Lorsqu’aucun trimestre n’est indiqué, il faut retenir le dernier IRL publié au moment de la signature du contrat.
Exemple
Un bail est signé le 20 juillet 2025 et ne précise pas de trimestre de référence.
À cette date, le dernier indice publié est celui du deuxième trimestre 2025, soit 146,68. Lors de la première révision, le 20 juillet 2026, le bailleur utilise l’IRL du deuxième trimestre 2026, soit 148,37.
Le propriétaire ne peut pas substituer l’indice du troisième ou du quatrième trimestre au seul motif qu’il serait plus favorable.
Comment calculer le nouveau loyer ?
La formule est la suivante :
Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × nouvel IRL ÷ ancien IRL
Pour une révision fondée sur le deuxième trimestre 2026 :
- nouvel IRL : 148,37 ;
- ancien IRL du deuxième trimestre 2025 : 146,68.
Exemple avec un loyer de 800 euros
800 € × 148,37 ÷ 146,68 = 809,22 €
Le nouveau loyer mensuel maximal est donc de 809,22 euros hors charges.
La hausse représente :
- 9,22 euros par mois ;
- environ 110,60 euros sur douze mois.
Exemple avec un loyer de 1 200 euros
1 200 € × 148,37 ÷ 146,68 = 1 213,83 €
La hausse atteint :
- 13,83 euros par mois ;
- environ 165,96 euros sur douze mois.
Le résultat doit être arrondi au centime le plus proche. La formule officielle utilise bien le loyer actuel, le nouvel indice et l’indice correspondant au même trimestre de l’année précédente.
Le calcul porte-t-il sur les charges ?
Pour une location vide avec des provisions sur charges, la révision fondée sur l’IRL porte sur le loyer hors charges.
Les provisions pour charges suivent un mécanisme distinct. Elles peuvent être ajustées en fonction des dépenses réellement supportées et doivent faire l’objet d’une régularisation.
Dans une location meublée, lorsque les charges sont payées sous la forme d’un forfait, le bail peut prévoir que ce forfait est révisé selon les mêmes règles que le loyer.
Le bailleur ne doit donc pas appliquer automatiquement le taux de 1,15 % à toutes les sommes figurant sur l’avis d’échéance sans vérifier la nature des charges.
La révision est-elle automatique ?
Non.
Même lorsqu’une clause existe, le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision. Il dispose d’un délai d’un an à compter de la date prévue pour demander l’augmentation.
Si le bailleur ne réclame rien pendant ce délai, il est considéré comme ayant renoncé à la révision pour l’année écoulée.
La révision ne produit pas automatiquement ses effets dès la date anniversaire.
Exemple
La date de révision prévue est le 1er août 2026.
Le propriétaire n’envoie sa demande que le 15 novembre 2026.
Le nouveau loyer s’applique à compter du 15 novembre. Le bailleur ne peut pas demander au locataire de payer rétroactivement la différence pour les mois d’août, septembre et octobre.
La loi prévoit que la révision prend effet à compter de la demande du bailleur.
Faut-il prévenir le locataire un mois à l’avance ?
Non. La loi n’impose pas de préavis général d’un mois pour une révision annuelle fondée sur l’IRL.
La première version de l’article confondait probablement cette révision avec d’autres procédures immobilières soumises à des délais spécifiques.
En pratique, il est fortement recommandé au bailleur d’adresser une notification écrite contenant :
- la date de la demande ;
- le montant actuel du loyer ;
- l’ancien indice ;
- le nouvel indice ;
- la formule appliquée ;
- le montant du nouveau loyer ;
- la date à partir de laquelle il est réclamé.
Un courrier, un courriel permettant de conserver une preuve ou une lettre recommandée peuvent éviter les contestations.
L’élément juridique déterminant n’est pas l’existence d’un préavis d’un mois, mais la date à laquelle le propriétaire manifeste clairement sa volonté de réviser le loyer.
Le propriétaire peut-il réclamer plusieurs années oubliées ?
Non.
Le bailleur qui n’a pas appliqué la révision pendant plusieurs années ne peut pas récupérer rétroactivement toutes les augmentations perdues.
Il ne peut pas non plus additionner librement les anciens pourcentages pour réclamer un rappel portant sur plusieurs années.
Lorsque le délai d’un an est dépassé, le bénéfice de la révision correspondante est perdu pour la période écoulée.
Le propriétaire peut en revanche appliquer la prochaine révision annuelle dans les conditions prévues par le bail, en utilisant les indices correspondant à la période concernée.
Quels logements ne peuvent pas subir cette hausse ?
La révision est interdite pour certains logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.
En France métropolitaine, cette interdiction concerne les baux portant sur un logement classé F ou G lorsqu’ils ont été signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.
Dans les départements et régions d’outre-mer concernés, le gel s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024.
Le gel couvre notamment :
- la révision annuelle en cours de bail ;
- l’augmentation lors d’une remise en location ;
- certaines réévaluations au renouvellement.
Un propriétaire ne peut donc pas appliquer l’IRL de 1,15 % à un logement concerné par cette interdiction, même si le contrat contient une clause de révision.
Qu’en est-il des logements classés G en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne respectent plus, en principe, le critère de performance énergétique minimale permettant leur mise en location dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement soumis aux règles de décence énergétique.
Le gel des loyers et l’interdiction progressive de location sont deux mécanismes différents :
- le gel empêche d’augmenter le loyer d’un logement F ou G ;
- les règles de décence énergétique empêchent progressivement certains logements très énergivores d’être proposés à la location.
Un bailleur ne peut donc pas considérer l’augmentation de l’IRL comme un moyen de financer librement des travaux tout en maintenant un logement énergivore dans le parc locatif.
Le bail mobilité peut-il être révisé ?
Non.
Le bail mobilité est conclu pour une durée courte, comprise dans les limites prévues par ce régime. Le loyer ne peut pas être révisé pendant le contrat.
Le chiffre de 1,15 % ne doit donc pas être appliqué à ce type de location, même si le propriétaire observe une hausse de l’IRL pendant la période d’occupation.
Les locations commerciales sont-elles concernées ?
L’IRL concerne principalement les locations d’habitation utilisées comme résidence principale.
Les baux commerciaux et professionnels utilisent d’autres indices, notamment :
- l’indice des loyers commerciaux pour certaines activités commerciales et artisanales ;
- l’indice des loyers des activités tertiaires pour certaines activités tertiaires et professions libérales.
Un propriétaire de local commercial ne doit donc pas appliquer automatiquement la hausse de 1,15 % issue de l’IRL sans vérifier l’indice prévu par son bail.
Les logements sociaux, les logements conventionnés et les logements soumis à la loi de 1948 obéissent également à des règles particulières.
La Corse et l’outre-mer utilisent-ils le même indice ?
Depuis le troisième trimestre 2022, l’Insee publie des IRL distincts pour :
- la France métropolitaine ;
- les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution ;
- la Corse.
Au deuxième trimestre 2026, les indices s’établissent à :
| Territoire | IRL du 2e trimestre 2026 |
|---|---|
| France métropolitaine | 148,37 |
| Départements et régions d’outre-mer concernés | 146,94 |
| Corse | 146,22 |
Les bailleurs doivent donc utiliser l’indice correspondant à la localisation du logement.
L’utilisation de l’indice métropolitain pour un logement situé en Corse ou dans un territoire disposant de son propre IRL pourrait conduire à un calcul erroné.
La hausse de 1,15 % compense-t-elle les charges du propriétaire ?
Pas nécessairement.
L’IRL est calculé à partir de la moyenne, sur douze mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il ne correspond pas à l’évolution individuelle :
- de la taxe foncière ;
- des charges de copropriété ;
- du coût des travaux ;
- des primes d’assurance ;
- des intérêts du crédit immobilier.
Un propriétaire dont les dépenses augmentent de 5 % ne peut pas appliquer une hausse équivalente si l’IRL autorise seulement 1,15 %.
Inversement, la révision ne dépend pas de la justification des charges réellement supportées. Si les conditions du bail sont réunies, le propriétaire peut utiliser l’IRL sans démontrer que ses propres dépenses ont augmenté du même montant.
Quel impact pour un investisseur locatif ?
Une hausse de 1,15 % améliore légèrement les loyers bruts, mais son effet sur la rentabilité reste limité.
Pour un logement loué 800 euros hors charges, la hausse maximale représente environ 110,60 euros de revenus locatifs bruts supplémentaires sur une année complète.
Ce montant ne correspond pas au gain net de l’investisseur. Il faut encore tenir compte :
- de l’impôt sur les revenus locatifs ;
- des prélèvements sociaux lorsqu’ils sont applicables ;
- des frais de gestion ;
- des charges non récupérables ;
- des travaux ;
- de la vacance locative ;
- du risque d’impayé.
La révision annuelle permet principalement de limiter l’érosion progressive du loyer sous l’effet de l’évolution des prix. Elle ne transforme pas un investissement faiblement rentable en opération très performante.
Pour l’investisseur, le principal enjeu consiste donc à vérifier la régularité juridique de la hausse. Une augmentation injustifiée peut conduire à une contestation, à un remboursement des sommes perçues ou à une procédure contentieuse.
La révision IRL est-elle la même chose qu’une réévaluation du loyer ?
Non.
La révision annuelle selon l’IRL et la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué sont deux procédures différentes.
La révision annuelle
Elle repose sur la clause du bail et sur l’évolution de l’IRL. Elle peut intervenir une fois par an.
La réévaluation au renouvellement
Lorsqu’un propriétaire estime que le loyer est manifestement inférieur à ceux pratiqués pour des logements comparables, il peut, sous certaines conditions, proposer une réévaluation au moment du renouvellement du bail.
Cette procédure impose notamment :
- un formalisme précis ;
- des références de loyers comparables ;
- une proposition adressée au moins six mois avant l’échéance pour un logement vide ;
- le respect des règles applicables en zone tendue ;
- l’absence de gel lié à une classe énergétique F ou G.
L’IRL de 1,15 % ne permet donc pas de rattraper librement un loyer jugé trop faible.
L’encadrement des loyers bloque-t-il l’IRL ?
Les règles d’encadrement applicables dans certaines communes concernent principalement la fixation du loyer lors de la mise en location ou du renouvellement.
Elles ne doivent pas être confondues avec la révision annuelle en cours de bail. Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et plusieurs autres territoires appliquent notamment des plafonds locaux plus stricts.
La présence d’un encadrement local ne donne jamais au bailleur le droit de dépasser librement les plafonds ou de créer un complément de loyer injustifié.
Lorsqu’un bail contient déjà un complément de loyer valide, Service-Public précise que le montant pris en compte pour la révision correspond au total du loyer de base et du complément.
Les propriétaires situés dans une commune soumise à un encadrement renforcé doivent donc vérifier simultanément les clauses du bail, l’IRL et les règles locales.
Que doit vérifier le locataire ?
À la réception d’une demande de révision, le locataire peut contrôler plusieurs points.
La présence d’une clause
Sans clause de révision annuelle dans le bail, l’augmentation fondée sur l’IRL ne peut pas être imposée.
La date prévue
L’augmentation ne doit pas être réclamée plus d’une fois par an.
Le trimestre utilisé
Le propriétaire doit utiliser le trimestre mentionné au contrat ou, à défaut, le dernier indice publié au moment de sa signature.
Les deux indices
Le nouvel indice doit être comparé avec l’indice du même trimestre de l’année précédente.
Le loyer de départ
Le calcul doit normalement porter sur le loyer hors charges.
Le DPE
Un logement F ou G peut être soumis au gel des loyers.
La date de la demande
Le propriétaire ne peut pas appliquer rétroactivement la hausse avant d’avoir exprimé sa volonté de réviser le loyer.
Comment contester une augmentation incorrecte ?
Le locataire peut commencer par demander au propriétaire ou à l’agence le détail du calcul et la correction de l’erreur.
Il est conseillé de joindre :
- une copie du bail ;
- la clause de révision ;
- les indices officiels ;
- les quittances ;
- le DPE ;
- son propre calcul.
Si le désaccord persiste, une démarche amiable peut être engagée auprès de la commission départementale de conciliation, d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur. Pour les litiges d’un montant inférieur ou égal à 5 000 euros, une tentative amiable est obligatoire avant la saisine du juge.
Le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans un délai de trois ans suivant la révision contestée.
Les agences départementales d’information sur le logement peuvent également fournir gratuitement une information juridique adaptée à la situation du bail.
Quelles erreurs le propriétaire doit-il éviter ?
Les erreurs les plus fréquentes sont les suivantes :
- appliquer 1,15 % à tous les baux sans vérifier le trimestre ;
- utiliser le dernier indice publié plutôt que celui prévu au contrat ;
- inclure automatiquement les provisions pour charges ;
- augmenter un logement F ou G soumis au gel ;
- réclamer rétroactivement plusieurs mois ;
- cumuler plusieurs années de hausses oubliées ;
- réviser un bail sans clause ;
- appliquer l’IRL à un bail mobilité ;
- utiliser l’indice métropolitain pour un logement situé en Corse ou outre-mer ;
- confondre révision annuelle et réévaluation au renouvellement.
Une erreur de quelques euros par mois peut sembler limitée, mais elle se répète sur toute la durée du bail et peut générer un contentieux.
Conclusion : 1,15 % est un plafond conditionnel, pas une hausse générale
L’IRL du deuxième trimestre 2026 s’établit à 148,37 en France métropolitaine, soit une progression annuelle de 1,15 %.
Ce pourcentage ne constitue pas une augmentation automatique de tous les loyers français. Il peut uniquement être utilisé lorsque :
- le bail contient une clause de révision ;
- le deuxième trimestre est le bon trimestre de référence ;
- la date annuelle de révision est atteinte ;
- le propriétaire formule sa demande dans le délai d’un an ;
- le logement n’est pas soumis au gel des loyers ;
- le calcul respecte les indices officiels.
La révision prend effet à compter de la demande du bailleur et ne peut pas être appliquée rétroactivement aux mois précédents. Aucun préavis légal général d’un mois n’est imposé.
Pour un loyer de 800 euros hors charges, l’application de l’IRL du deuxième trimestre porte le montant maximal à environ 809,22 euros. La hausse reste limitée, mais elle doit être juridiquement irréprochable.
Le chiffre de 1,15 % doit donc être présenté pour ce qu’il est : la variation annuelle d’un indice trimestriel publié en juillet 2026, et non une autorisation générale d’augmenter les loyers à une date nationale unique.
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