Le débat dure depuis plus de dix ans. Pourtant, ce vendredi 14 novembre marque un tournant majeur pour tous les investisseurs immobiliers. L’Assemblée nationale a adopté un amendement au Budget 2026 instaurant – pour la première fois – un véritable statut fiscal du bailleur privé.
Un dispositif attendu, pensé pour réorienter l’investissement vers la location longue durée nue, et offrir une alternative crédible au régime très avantageux du meublé, longtemps favorisé par la fiscalité.
Le Budget 2026 introduit un nouveau statut fiscal du bailleur privé, basé sur un amortissement inédit pour la location nue. Une réforme attendue qui pourrait rééquilibrer le marché entre meublé et location longue durée.
Un amortissement fiscal pour la location nue : la grande nouveauté
À partir du 1er janvier 2026, et jusqu’au 31 décembre 2028, les particuliers qui investissent dans un logement destiné à une location nue longue durée pourront déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du bien.
Autrement dit : la location nue adopte (enfin) un mécanisme d’amortissement proche de celui du meublé.
Les taux d’amortissement prévus :
Logements neufs (uniquement appartements)
3,5 % par an
Jusqu’à 5,5 % par an si le propriétaire accepte de louer nettement en dessous du marché (loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux)
⚠️ Les loyers libres sont exclus.
Pour bénéficier du dispositif, il faudra louer environ 15 % sous le marché minimum.
Logements anciens (avec travaux ≥ 20 % du prix d’achat)
3 % par an
+0,5 à +1 point selon le niveau de loyer social pratiqué
Conditions obligatoires pour bénéficier du dispositif
Pour profiter de cet amortissement, l’investisseur devra respecter plusieurs critères stricts :
1. Engagement de location sur 12 ans minimum
Un engagement long, qui sécurise la vocation locative du bien.
2. Plafonds : 8 000 € d’amortissement par an maximum
3. Interdiction de louer à un membre de sa famille
Parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères, sœurs : tous exclus du dispositif.
Une position de compromis… mais une vraie rupture
L’amendement porté par Charles de Courson (Liot) constitue un compromis entre :
la version très minimaliste du gouvernement (amortissement à 2 %, seulement dans le neuf)
le rapport Daubresse-Cosson, beaucoup plus généreux (5 % dans le neuf, 4 % dans l’ancien)
Le résultat n’est pas révolutionnaire, mais il marque une orientation claire :
Redonner de l’attractivité à la location nue, qui s’est effondrée face à la fiscalité du meublé.
Et du côté du meublé ? L’amortissement abaissé à 2 %
Dans le même temps, un autre amendement voté par l’Assemblée réduit à 2 % le taux d’amortissement des locations meublées au régime réel.
Objectif annoncé :
limiter l’expansion jugée « préoccupante » du meublé,
et rééquilibrer les incitations fiscales en faveur du parc résidentiel classique.
Un “Pinel du pauvre” ou un vrai tournant ?
Certains députés, comme Éric Coquerel, dénoncent un dispositif trop timide, surnommé « Pinel du pauvre ».
L’expression est sévère, mais elle traduit une réalité : le marché attendait un signal fort pour relancer l’investissement locatif, et cet amendement n’est qu’un premier pas.
Pour autant, la dynamique change :
✔️ un amortissement pour la location nue,
✔️ une incitation forte aux loyers maîtrisés,
✔️ un cadre enfin stabilisé pour 2026-2028.
C’est une évolution que les investisseurs devront suivre de près.
L’analyse du Conseil Patrimoine
Pour les bailleurs privés, ce nouveau statut fiscal introduit plusieurs opportunités stratégiques :
✔ Une alternative crédible au meublé
La location nue redevient intéressante, notamment pour les investisseurs ciblant la stabilité locative et les zones où les loyers intermédiaires sont faciles à pratiquer.
✔ Un outil à étudier pour les stratégies long terme
Avec un engagement de 12 ans, ce dispositif s’adresse clairement aux investisseurs patrimoniaux, pas aux opérations opportunistes.
✔ Neuf vs ancien : le vrai match
Le neuf devient attractif uniquement si l’on accepte les loyers plafonnés.
L’ancien avec travaux offre une amplitude d’amortissement plus raisonnable, mais impose un ticket travaux significatif.
Conclusion : une mesure imparfaite mais structurante
Ce nouveau statut fiscal n’est pas une révolution, mais c’est la première vraie avancée pour les bailleurs privés depuis plus d’une décennie.
Il apporte de la lisibilité, crée une incitation raisonnable, et réoriente clairement la politique du logement vers la location longue durée.
Pour les investisseurs, la priorité est désormais de comprendre les zones, les loyers plafonds, les travaux nécessaires et les gains réels du mécanisme d’amortissement.
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