Depuis le 15 février 2025, un dispositif exceptionnel permet, sous conditions, de transmettre d’importantes sommes à ses proches pour acquérir un logement neuf ou rénover la résidence principale, sans droits de donation. Mais jusqu’ici, les imprécisions autour de cette exonération complexe freinaient son appropriation. L’administration fiscale vient enfin d’y mettre bon ordre.
Une mesure inédite pour relancer l’immobilier
Face à la crise de l’accession à la propriété en France et à la contraction du marché, le gouvernement a acté, via la loi de finances pour 2025, une exonération temporaire de droits de donation pour les sommes d’argent données en famille et affectées à un projet immobilier. Le contexte : redonner de la marge de manœuvre aux familles, inciter l’investissement dans le logement neuf et accélérer la rénovation énergétique. La mesure est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026, pour les sommes versées entre mi-février 2025 et fin 2026.
Montant et bénéficiaires : un cadre strict
L’enjeu : flécher rapidement et massivement de l’épargne familiale vers des projets immobiliers. Concrètement, un donateur (parent, grand-parent, arrière-grand-parent, ou à défaut oncle/tante) peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même donataire, dans la limite de 300 000 € reçus au total par ce dernier. Seuls les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants ou, en l’absence de descendance, neveux/nièces au sens strict (enfants des frères/sœurs du donateur) peuvent en bénéficier. Les donations doivent être remises en pleine propriété, via virement, chèque ou remise d’espèces, et leur exonération s’ajoute aux abattements de droit commun déjà existants.
Trois scénarios d’exonération, contrôle serré
L’exonération ne s’applique qu’à trois types de projets :
Achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA),
Travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’,
Achat en usufruit ou en indivision mais jamais via une société civile immobilière (SCI).
Il n’est pas possible de bénéficier du dispositif pour acheter un terrain à bâtir, ni pour une autoconstruction. Point crucial : l’acte authentique d’achat du bien doit être signé dans les six mois du versement de la donation. Pour les travaux, ils doivent être réalisés par un professionnel agréé, le donataire restant propriétaire-occupant durant cinq ans après leur achèvement. Les justificatifs de l’affectation et du respect du délai doivent pouvoir être fournis à l’administration fiscale à tout moment. En cas de non-respect, le fisc pourra réclamer a posteriori les droits dus, majorés d’intérêts.
Les dernières précisions du fisc : sécurité juridique retrouvée
Dans son dernier Bulletin officiel (BOFiP), l’administration clarifie trois points :
Le point de départ des six mois est la date de versement du don, et la date de référence est la signature de l’acte d’acquisition, non le compromis.
Si la somme exonérée finance plusieurs biens affectés à usage de résidence principale ou de location à ce même usage, l’avantage s’applique à chacun, dans la limite globale autorisée.
Pour les travaux, le cumul avec MaPrimeRénov’ est interdit : une même dépense ne peut ouvrir droit aux deux avantages.
À noter : la vente du logement dans les cinq ans entraîne la reprise de l’avantage, sauf décès du donataire. Si la donation dépasse le coût du projet, seule la fraction effectivement utilisée est exonérée ; le surplus peut profiter d’autres abattements.
Un coup de pouce fiscal… mais à manier avec rigueur
Si cette mesure constitue, pour de nombreuses familles, une occasion rare d’optimiser la transmission tout en répondant au double enjeu du pouvoir d’achat immobilier et de la rénovation du parc résidentiel, elle s’accompagne de contraintes administratives et fiscales fortes. Conseil d’expert : constituer un dossier complet (contrats, factures, attestations) pour sécuriser l’avantage en cas de contrôle et faire le point avec un notaire ou un conseiller patrimonial avant d’agir.
🏡 Cas pratique : donation exonérée pour un achat immobilier en 2025
Marc, 70 ans, souhaite aider sa petite-fille Clara à acheter son premier logement.
Montant donné : 90 000 € (par virement bancaire le 20 février 2025)
Projet : achat d’un T2 neuf à Lyon pour 250 000 €
Condition : l’acte authentique doit être signé avant le 20 août 2025 (6 mois après le don).
Grâce au dispositif exceptionnel, Clara n’aura aucun droit de donation à payer sur cette somme.
⚠️ Si l’achat n’est pas signé à temps, le fisc pourra réclamer environ 18 000 € de droits de donation (+ intérêts).
❓ FAQ – Donations familiales pour l’immobilier (2025)
1. Qui peut bénéficier de cette exonération exceptionnelle en 2025 ?
Seuls les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, et à défaut les neveux et nièces (au sens strict) peuvent en bénéficier. Les conjoints ou partenaires pacsés ne sont pas concernés.
2. Quel est le montant maximum exonéré de droits de donation ?
Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € reçus au total par le donataire. Ces plafonds s’ajoutent aux abattements classiques déjà existants.
3. Quels types de projets immobiliers sont éligibles ?
Trois scénarios uniquement :
Achat d’un logement neuf ou en VEFA
Travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’
Achat en usufruit ou indivision (hors SCI).
4. Peut-on utiliser cette exonération pour acheter un terrain ou construire soi-même ?
Non. L’achat d’un terrain à bâtir ou l’autoconstruction sont exclus du dispositif.
5. Quels sont les délais à respecter pour garder l’avantage fiscal ?
L’acte d’acquisition doit être signé dans les 6 mois suivant le versement du don. Pour les travaux, ils doivent être engagés par un professionnel agréé et terminés dans le respect des délais, avec obligation d’occuper le bien pendant 5 ans.
6. Que se passe-t-il si le logement est revendu avant 5 ans ?
En cas de revente anticipée, l’administration fiscale peut reprendre l’avantage et réclamer les droits de donation dus, sauf en cas de décès du bénéficiaire.
7. Peut-on cumuler cette exonération avec MaPrimeRénov’ ?
Non. Les mêmes travaux ne peuvent pas être financés à la fois par la donation exonérée et par MaPrimeRénov’.
8. Est-il possible d’utiliser plusieurs donations pour financer plusieurs biens ?
Oui, si les biens sont tous destinés à l’usage de résidence principale ou locative et que le plafond global de 300 000 € par bénéficiaire n’est pas dépassé.
9. Que risque-t-on si les justificatifs ne sont pas fournis ?
En cas de contrôle, le fisc pourra réclamer les droits de donation non acquittés, majorés d’intérêts. Il est donc crucial de conserver tous les documents (actes, factures, attestations).
10. Quelle stratégie adopter pour optimiser cette exonération ?
Anticiper le projet avant le don pour respecter les délais
Utiliser le dispositif pour aider les enfants à acheter dans une ville tendue
Coupler cette exonération avec les abattements classiques pour maximiser la transmission
Toujours passer par un notaire pour sécuriser l’opération.
Sources :
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