Le crédit immobilier américain se rapproche de nouveau dangereusement de la barre des 7 %.
Au 10 septembre 2026, le taux moyen d’un prêt immobilier fixe sur 30 ans ressort à 6,76 % selon Freddie Mac, contre 6,71 % une semaine auparavant et 6,35 % un an plus tôt.
La Mortgage Bankers Association avait même mesuré environ 6,85 % la semaine précédente.
Pour le marché immobilier américain, déjà confronté à des prix élevés, cette remontée des coûts de financement constitue un véritable frein.
Mais contrairement à ce que l’on pourrait penser, les prix des logements ne s’effondrent toujours pas.
6,85 % n’est pas un nouveau « taux officiel »
C’est la première correction à apporter.
Aux États-Unis, la Réserve fédérale ne fixe pas directement le taux des crédits immobiliers à 30 ans.
Il n’existe donc pas un taux national qui aurait été « adopté » à 6,85 %.
Freddie Mac, la MBA et d’autres organismes publient des moyennes obtenues à partir des prêts proposés ou demandés sur le marché.
Ces chiffres peuvent donc légèrement différer.
Le taux moyen Freddie Mac était de 6,76 % le 10 septembre, tandis que son prêt à 15 ans ressortait à 6,09 %.
Pourquoi les taux remontent-ils ?
L’explication se trouve surtout sur le marché obligataire.
Le rendement du Treasury américain à dix ans s’est récemment rapproché de 5 %, atteignant brièvement 4,99 % le 11 septembre.
Or les taux hypothécaires américains suivent beaucoup plus étroitement les taux obligataires à long terme que le seul taux directeur de la Fed.
Plusieurs facteurs poussent actuellement les rendements vers le haut :
- inflation toujours trop élevée ;
- flambée des prix de l’énergie ;
- dette publique américaine désormais supérieure à 40 000 milliards de dollars ;
- émissions massives d’obligations ;
- et anticipation d’un nouveau resserrement monétaire.
La Fed maintient actuellement son taux directeur entre 3,50 % et 3,75 %, mais sa prochaine réunion aura lieu les 15 et 16 septembre.
L’inflation reste à 3,4 %
Les chiffres publiés le 11 septembre ont renforcé les inquiétudes.
L’inflation américaine est restée à 3,4 % sur un an en août, tandis que les prix ont progressé de 0,4 % sur un seul mois.
L’inflation sous-jacente atteint 2,4 %.
Les marchés estiment désormais à environ 85 % la probabilité d’une hausse de 0,25 point de la Fed lors de sa réunion de septembre.
Une nouvelle hausse pourrait maintenir la pression sur l’ensemble des conditions financières.
Ce que 6,76 % change réellement pour un acheteur
Prenons un crédit de 400 000 dollars sur 30 ans, hors assurance et taxes.
À 3 %, la mensualité de capital et intérêts est d’environ :
1 686 dollars.
À 6,76 % :
environ 2 597 dollars.
Soit plus de 900 dollars supplémentaires chaque mois.
Sur une année, la différence dépasse 10 000 dollars.
C’est cette explosion de la mensualité, plus encore que le niveau absolu des prix immobiliers, qui explique les difficultés d’accession à la propriété aux États-Unis.
Pourtant, les prix ne baissent toujours pas
C’est tout le paradoxe américain.
En août 2026, le prix médian d’un logement ancien vendu atteignait encore 429 100 dollars, soit 1,6 % de plus qu’un an auparavant.
Les ventes ont pourtant reculé :
-2 % par rapport à juillet ;
-1,2 % sur un an ;
avec seulement 3,98 millions de transactions en rythme annualisé.
Le marché est donc faible en volume, mais les prix résistent.
Enfin davantage de logements à vendre
Une évolution devient néanmoins intéressante pour les acheteurs.
Le stock de logements anciens disponibles a atteint 1,62 million d’unités en août, soit :
+3,2 % en un mois ;
et +5,9 % sur un an.
Cela représente désormais environ 4,9 mois de ventes, contre 4,6 mois un an auparavant.
L’offre commence donc progressivement à se normaliser.
Si cette tendance continue et que les taux restent élevés, le rapport de force pourrait devenir plus favorable aux acheteurs.
Pourquoi les propriétaires ne vendent-ils pas ?
Une partie du blocage vient de ce que les Américains appellent le mortgage lock-in effect.
Des millions de propriétaires ont souscrit leur crédit pendant la période 2020-2021 avec des taux de 2 %, 3 % ou 4 %.
Vendre leur maison signifie perdre ce financement bon marché pour reprendre un nouveau crédit proche de 7 %.
Ils hésitent donc à déménager.
Cela réduit l’offre de logements anciens et contribue paradoxalement à soutenir les prix malgré l’effondrement de l’accessibilité financière.
6,76 % n’est toutefois pas un record récent
Il ne faut pas non plus dramatiser excessivement.
En octobre 2023, le taux Freddie Mac à 30 ans avait atteint 7,79 %, son niveau le plus élevé depuis 2000.
Les taux de septembre 2026 sont donc très élevés, mais ils restent encore sous les sommets atteints trois ans auparavant.
La différence est que les prix des logements ont continué à progresser entre-temps.
Le couple prix élevés + taux élevés reste donc extrêmement pénalisant pour les nouveaux acheteurs.
Le marché immobilier va-t-il enfin baisser ?
Une forte remontée de l’offre associée à des taux durablement proches de 7 % pourrait exercer davantage de pression sur les prix.
Mais le scénario d’un effondrement national n’apparaît pas encore dans les données.
Pour l’instant, nous observons plutôt :
moins de transactions ;
davantage de biens disponibles ;
une accessibilité financière très dégradée ;
mais des prix qui progressent encore légèrement.
Le marché américain semble donc davantage se rééquilibrer qu’entrer dans un véritable krach.
Et pour un investisseur français ?
Un Français intéressé par l’immobilier américain doit regarder bien au-delà du rendement locatif affiché.
Il faut intégrer :
le financement ;
les property taxes locales ;
les assurances, dont les coûts peuvent être élevés dans certains États ;
la gestion ;
la fiscalité ;
et surtout le risque de change entre l’euro et le dollar.
Un bien offrant 6 % de rendement brut n’est pas nécessairement attractif si son financement coûte près de 7 %.
À crédit, le calcul de cash-flow devient donc particulièrement exigeant.
Ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier américain n’a pas adopté un nouveau taux unique de 6,85 %.
Au 10 septembre 2026, Freddie Mac mesure le taux moyen du crédit fixe à 30 ans à 6,76 %, contre 6,35 % un an auparavant.
Cette remontée est largement liée à la hausse des rendements obligataires américains, alors que le Treasury à dix ans a récemment frôlé 5 %.
Pourtant, le marché ne s’effondre pas :
les ventes reculent de 1,2 % sur un an, mais les prix progressent encore de 1,6 %.
La véritable nouveauté est ailleurs : l’offre augmente enfin, avec 1,62 million de logements disponibles, +5,9 % en un an.
Pour les prochains mois, la question essentielle sera donc de savoir si les taux proches de 7 % finiront par provoquer une vraie baisse des prix — ou si le manque structurel d’offre continuera à les soutenir.
Et avec une Fed qui pourrait remonter ses taux dès le 16 septembre, les acheteurs américains ne sont probablement pas encore sortis de la zone de turbulence.
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