Alors que la taxe d’habitation a été supprimée depuis 2022 pour les résidences principales, elle reste pleinement en vigueur pour les résidences secondaires. Et la facture risque de s’alourdir pour de nombreux propriétaires : en 2025, plus de 1.600 communes françaises ont décidé d’appliquer une surtaxe, parfois jusqu’au plafond légal de +60 %.

Une surtaxe de plus en plus répandue

En deux ans, le nombre de communes pouvant activer cette majoration a explosé :

• 3.690 communes sont désormais éligibles (contre 1.136 seulement en 2023).

• Parmi elles, 1.628 ont choisi d’appliquer la surtaxe cette année, soit 44 % des villes concernées.

Ce durcissement fiscal s’explique par deux phénomènes :

1. L’élargissement des zones tendues, où la pénurie de logements est particulièrement forte.

2. L’intégration de nombreuses communes touristiques (stations de ski, littoral atlantique et méditerranéen), où la pression immobilière est accentuée par les meublés de tourisme de type Airbnb.

Le plafond de +60 % adopté dans 657 communes

La majorité des communes qui activent ce levier fiscal choisissent de le faire au maximum autorisé :

• 657 communes appliquent une surtaxe de 60 %, dont de grandes villes comme Paris, Bordeaux, Marseille, Nantes, Strasbourg, Rennes ou encore Nice.

• Des communes moyennes et des stations touristiques (Cassis, Villefranche-sur-Mer, Tignes, Saint-Jean-de-Luz, Annecy, Grenoble, etc.) s’ajoutent à la liste.

• Seul un quart des communes concernées appliquent une surtaxe modérée (≤ 20 %).

Comment est calculée la surtaxe ?

La surtaxe est appliquée à la valeur locative cadastrale de la résidence secondaire, puis multipliée par le taux d’imposition fixé par la commune.

• Majoration possible : +5 % à +60 %.

• Revalorisation annuelle des valeurs locatives : +1,7 % en 2025.

• Avis d’imposition disponibles en ligne début novembre, paiement avant mi-décembre.

💡 Exemple : Pour une résidence secondaire avec une taxe d’habitation de 1.500 €, une commune appliquant une surtaxe de 60 % portera la facture à 2.400 €.

Un contexte de pression fiscale croissante

La surtaxe sur les résidences secondaires touche désormais un parc estimé à 4 millions de logements en France.
Elle répond à un double objectif :

• Financier : compenser la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

• Politique : lutter contre la spéculation immobilière et la pénurie de logements en zones tendues.

Analyse prospective et pronostic jusqu’en 2030

1. Tendances structurelles

• Extension des zones concernées : la liste des communes éligibles va continuer à s’allonger, notamment dans les territoires attractifs (zones littorales, stations alpines, grandes métropoles régionales).

• Alignement vers le plafond : de plus en plus de communes iront directement vers les +60 %, car politiquement, cette surtaxe est perçue comme plus « juste » que de taxer davantage les résidents permanents.

2. Interaction avec la taxe foncière

• La taxe foncière, déjà en forte hausse (+9 % en moyenne depuis 2022), continuera d’être l’outil fiscal principal des communes.

• La revalorisation automatique des valeurs locatives (indexée sur l’inflation) accentuera la hausse, même sans changement de taux.

• En parallèle, la surtaxe sur les résidences secondaires pourrait se généraliser comme complément de recettes.

3. Pronostic chiffré à horizon 2030

• Probabilité de généralisation : d’ici 2030, il est très probable (estimée à 70 %) que plus de 70 % des communes éligibles appliquent la surtaxe.

• Niveau moyen de surtaxe : d’ici 2030, le taux moyen appliqué pourrait se situer entre 40 et 50 % (contre environ 30 % en 2025).

• Taxe foncière : la pression continuera de croître, avec une probabilité élevée (80 %) que les hausses cumulées atteignent +25 % à +35 % sur la période 2025-2030, du fait des revalorisations automatiques et de l’endettement croissant des collectivités.

Pour conclure :

La fiscalité immobilière en France évolue vers une logique de ciblage accru des propriétaires, en particulier ceux de résidences secondaires. D’ici 2030, la combinaison de la hausse de la taxe foncière et de la surtaxe sur la taxe d’habitation des résidences secondaires risque de devenir un fardeau significatif, particulièrement dans les zones touristiques et les grandes villes.