Le salaire nécessaire dépend principalement de la durée du crédit, du taux obtenu, du coût de l’assurance emprunteur et de vos éventuels crédits déjà en cours.
En 2026, la référence utilisée par les banques reste un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. La durée d’un crédit immobilier est par ailleurs limitée, en principe, à 25 ans.
Avec les taux immobiliers constatés à la fin du mois d’août 2026, il faut compter approximativement 1 420 € à 2 765 € de revenus nets mensuels, selon que les 100 000 € sont empruntés sur 25 ans ou 10 ans, avant prise en compte de l’assurance et en l’absence d’autres crédits.
Voici les calculs détaillés.
Quel salaire pour emprunter 100 000 euros en août 2026 ?
Au 26 août 2026, CAFPI indique des taux moyens obtenus de :
- 3,05 % sur 10 ans ;
- 3,16 % sur 15 ans ;
- 3,31 % sur 20 ans ;
- 3,43 % sur 25 ans.
Ces taux sont indiqués hors assurance et varient naturellement selon la banque, le dossier de l’emprunteur, l’apport, les revenus et la localisation du projet.
À partir de ces taux, voici ce que représente un emprunt de 100 000 € :
| Durée | Taux indicatif | Mensualité hors assurance | Revenu mensuel minimum théorique* |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 3,05 % | environ 968 € | environ 2 765 € |
| 15 ans | 3,16 % | environ 698 € | environ 1 995 € |
| 20 ans | 3,31 % | environ 570 € | environ 1 630 € |
| 25 ans | 3,43 % | environ 497 € | environ 1 420 € |
* Calcul effectué avec un taux d’effort de 35 %, sans autre crédit et hors assurance emprunteur.
Attention : ces montants constituent des seuils théoriques et non une garantie d’acceptation du financement.
L’assurance emprunteur doit notamment être ajoutée à la mensualité pour calculer le véritable taux d’effort.
En résumé
Pour emprunter 100 000 € en 2026, il faut donc approximativement :
- 2 765 € par mois sur 10 ans ;
- 2 000 € par mois sur 15 ans ;
- 1 630 € par mois sur 20 ans ;
- 1 420 € par mois sur 25 ans.
Plus la durée est longue, plus la mensualité diminue. En revanche, le coût total du crédit augmente.
Pourquoi parle-t-on désormais de 35 % d’endettement ?
On entend encore régulièrement parler de la « règle des 33 % ». Cette référence est aujourd’hui dépassée en matière de crédit immobilier.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe comme règle de référence un taux d’effort maximal de 35 % des revenus de l’emprunteur.
La mesure contraignante repose sur deux grands critères :
- un taux d’effort qui ne doit en principe pas dépasser 35 % ;
- une durée du crédit qui ne doit généralement pas excéder 25 ans.
Une tolérance permettant d’aller jusqu’à 27 ans existe dans certaines opérations comportant un différé d’amortissement, notamment lorsque l’entrée en jouissance du logement est décalée.
Les établissements disposent également d’une marge de flexibilité portant sur une partie de leur production de crédits. Cela ne signifie cependant pas qu’un particulier dépassant 35 % d’endettement obtiendra automatiquement une dérogation.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Le principe est relativement simple :
Taux d’endettement = charges mensuelles retenues ÷ revenus mensuels retenus × 100
Prenons un exemple très simple.
Vous percevez 2 000 € nets mensuels avant impôt et n’avez aucun crédit.
Votre enveloppe théorique maximale consacrée aux charges d’emprunt serait :
2 000 € × 35 % = 700 € par mois.
Avec une mensualité d’environ 570 € hors assurance, emprunter 100 000 € sur 20 ans peut donc être compatible avec ce taux d’effort.
Mais cette première estimation est loin de suffire pour analyser correctement un dossier immobilier.
Utilisez notre simulateur pour calculer votre véritable capacité d’emprunt
Le salaire seul ne permet pas de savoir combien une banque acceptera de vous prêter.
C’est pourquoi nous avons développé sur Le Conseil Patrimoine un simulateur de taux d’endettement et de capacité d’emprunt beaucoup plus complet qu’une simple règle de trois.
→ Calculer mon taux d’endettement et ma capacité d’emprunt
Lien interne : /calcul-endettement/
Vous pouvez notamment renseigner :
- votre salaire et celui de votre conjoint ;
- vos autres revenus professionnels ;
- vos revenus locatifs ;
- les crédits déjà en cours ;
- les pensions et autres engagements financiers ;
- le montant du nouveau projet ;
- sa durée ;
- le taux du crédit ;
- le coût de l’assurance emprunteur ;
- votre apport personnel ;
- votre âge ;
- et, lorsqu’il s’agit d’une acquisition éligible, les éléments liés au prêt à taux zéro.
Le simulateur permet également de comparer plusieurs scénarios de financement et de mesurer l’impact du projet sur votre reste à vivre.
C’est beaucoup plus pertinent que de simplement considérer qu’un salaire donné permet automatiquement d’emprunter une somme déterminée.
La banque prend-elle le salaire avant ou après impôt ?
Pour l’application du taux d’effort HCSF, la référence est le revenu net avant impôt.
Il ne faut donc pas confondre le salaire réellement versé sur votre compte après prélèvement à la source avec le revenu retenu pour le calcul réglementaire du taux d’effort.
En revanche, le montant de l’impôt reste important pour l’analyse globale du budget du ménage puisqu’il réduit son reste à vivre réel.
C’est pourquoi une véritable analyse bancaire doit distinguer :
- le calcul du taux d’effort ;
- le reste à vivre du ménage ;
- le fonctionnement réel des comptes.
L’assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui.
C’est un point essentiel.
Les charges d’emprunt prises en compte pour calculer le taux d’effort incluent les remboursements de crédits et les frais d’assurance liés aux emprunts.
Notre tableau précédent présente volontairement les mensualités hors assurance, car le tarif de l’assurance dépend fortement du profil de chaque emprunteur :
- âge ;
- état de santé lorsque le questionnaire médical est applicable ;
- profession ;
- pratique éventuelle d’activités à risques ;
- durée du financement ;
- capital assuré ;
- quotité choisie ;
- contrat bancaire ou délégation d’assurance.
Deux personnes empruntant exactement 100 000 € au même taux peuvent donc avoir des mensualités assurance comprise différentes.
Il est préférable d’entrer le véritable taux d’assurance proposé dans notre simulateur plutôt que d’utiliser une moyenne arbitraire.
Peut-on emprunter 100 000 € avec 1 500 € de salaire ?
Sur le papier, cela peut devenir envisageable sur une longue durée si l’emprunteur ne supporte aucune autre mensualité.
Avec 1 500 € de revenus mensuels :
1 500 × 35 % = 525 € de charges maximales théoriques.
À titre de comparaison, 100 000 € empruntés sur 25 ans au taux indicatif de 3,43 % représentent une mensualité d’environ 497 € hors assurance.
Le dossier se trouverait donc très proche de la limite après ajout de l’assurance.
Cela ne signifie absolument pas que la banque acceptera le financement. Elle analysera également la stabilité des revenus, le reste à vivre, l’épargne disponible, la tenue des comptes et les caractéristiques du projet.
Peut-on emprunter 100 000 € avec 2 000 € par mois ?
La situation devient nettement plus confortable.
Avec 2 000 € de revenus nets mensuels avant impôt et sans autre crédit :
35 % correspondent à 700 € par mois.
À taux indicatifs identiques :
- sur 15 ans, la mensualité hors assurance avoisine 698 € : le dossier est donc à la limite avant même l’assurance ;
- sur 20 ans, elle tombe autour de 570 € ;
- sur 25 ans, elle avoisine 497 €.
La durée du prêt peut donc profondément modifier la faisabilité du financement.
Emprunter sur 25 ans permet-il vraiment d’emprunter davantage ?
Oui, car allonger le crédit réduit la mensualité.
Mais cela a un coût.
Pour 100 000 € empruntés aux taux indicatifs d’août 2026 :
| Durée | Mensualité hors assurance | Intérêts approximatifs hors assurance |
| 10 ans | 968 € | 16 150 € |
| 15 ans | 698 € | 25 695 € |
| 20 ans | 570 € | 36 859 € |
| 25 ans | 497 € | 49 063 € |
Passer de 15 à 25 ans fait donc fortement baisser la mensualité, mais augmente sensiblement le montant total des intérêts.
La meilleure durée n’est donc pas nécessairement la plus longue. Elle doit correspondre à votre budget, votre projet, votre âge et vos objectifs patrimoniaux.
Faut-il obligatoirement avoir un apport pour emprunter 100 000 € ?
Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas de règle générale imposant légalement 10 % d’apport personnel pour obtenir un crédit immobilier.
En pratique, la présence d’un apport peut toutefois faciliter l’acceptation du dossier.
Il permet notamment de financer tout ou partie :
- des frais de notaire ;
- des frais de garantie ;
- des frais de dossier ;
- et éventuellement une partie du prix du logement.
Le niveau d’apport exigé ou recommandé varie selon les banques et la qualité du dossier.
Un emprunteur disposant d’une épargne résiduelle après l’opération pourra également rassurer davantage l’établissement prêteur qu’un ménage utilisant l’intégralité de ses économies pour acheter.
Que se passe-t-il si j’ai déjà un crédit ?
C’est l’une des principales raisons pour lesquelles les tableaux de « salaire minimum » trouvés sur Internet doivent être utilisés avec prudence.
Prenons un ménage gagnant 3 000 € par mois.
À 35 %, sa capacité maximale théorique de charges d’emprunt représente :
1 050 € par mois.
Mais s’il rembourse déjà un crédit automobile de 300 € par mois, il ne dispose plus théoriquement que d’environ :
750 € par mois
pour son projet immobilier, avant prise en compte de l’assurance et des autres engagements retenus.
Deux ménages disposant du même salaire peuvent donc avoir des capacités d’emprunt totalement différentes.
Quel est le niveau actuel des taux immobiliers en 2026 ?
La Banque de France indiquait pour juin 2026 un taux d’intérêt moyen de 3,27 % pour les nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations, hors frais et assurance.
Les barèmes constatés par les courtiers varient ensuite selon la durée et le profil.
Au 26 août 2026, CAFPI indiquait notamment des taux moyens de :
- 3,16 % sur 15 ans ;
- 3,31 % sur 20 ans ;
- 3,43 % sur 25 ans.
Les meilleurs dossiers pouvaient obtenir des conditions inférieures à ces moyennes.
Il est donc indispensable de regarder des taux datés et actualisés : utiliser en 2026 un exemple calculé avec un crédit à 1,5 % donnerait aujourd’hui une estimation complètement faussée de la mensualité et de la capacité d’emprunt.
Le PTZ peut-il aider à financer le projet ?
Pour les primo-accédants éligibles, le prêt à taux zéro (PTZ) peut considérablement modifier le plan de financement.
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ a notamment été étendu à l’ensemble des logements neufs, appartements comme maisons individuelles, sur tout le territoire français. Cette extension est prévue jusqu’au 31 décembre 2027.
Le PTZ reste soumis à plusieurs conditions, notamment :
- des plafonds de ressources ;
- l’utilisation du bien comme résidence principale ;
- généralement ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes ;
- la localisation et la nature du logement ;
- la composition du foyer.
Dans l’ancien, le PTZ reste notamment possible dans certaines zones B2 et C, sous conditions de travaux et d’amélioration de la performance énergétique.
Le PTZ ne finance jamais seul l’intégralité de l’acquisition : il vient compléter un ou plusieurs autres financements.
Notre simulateur comporte justement une partie permettant d’étudier l’éligibilité potentielle au PTZ et son impact sur le financement.
Le reste à vivre est aussi important que le taux d’endettement
Un taux d’endettement inférieur à 35 % ne garantit pas l’obtention d’un crédit.
Prenons deux foyers :
Foyer A
- revenus : 2 000 € ;
- charges de crédit : 650 € ;
- taux d’effort : 32,5 %.
Foyer B
- revenus : 8 000 € ;
- charges de crédit : 2 600 € ;
- taux d’effort : 32,5 %.
Le taux est exactement identique, mais le montant restant disponible chaque mois est très différent.
La banque analyse donc également le reste à vivre, la composition du foyer et, plus généralement, la capacité du ménage à supporter durablement le financement.
L’âge peut-il limiter la durée du crédit ?
La réglementation HCSF fixe une durée maximale du prêt, mais l’âge de l’emprunteur joue également un rôle dans l’analyse bancaire.
Plus l’échéance du crédit se rapproche d’un départ à la retraite, plus la banque peut chercher à connaître :
- l’évolution future des revenus ;
- la pension de retraite estimée ;
- le taux d’effort après le départ à la retraite ;
- le coût de l’assurance ;
- l’épargne disponible.
Il peut alors être pertinent de comparer plusieurs durées ou de rechercher une mensualité adaptée à la baisse prévisible des revenus.
Notre outil intègre justement une analyse PTZ & retraite afin d’aller plus loin qu’un simple calcul d’endettement instantané.
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Le raisonnement peut également être inversé.
Au lieu de demander « quel salaire faut-il pour emprunter 100 000 € ? », vous pouvez chercher à connaître le montant maximum que votre situation permet d’emprunter.
Notre simulateur vous permet de sélectionner :
« Je veux connaître ma capacité d’emprunt »
et calcule notamment votre capacité selon différentes durées en intégrant vos revenus et vos engagements existants.
→ Tester gratuitement ma capacité d’emprunt
Lien interne : Calcul Endettement
Cela permet d’obtenir une estimation beaucoup plus personnalisée qu’un tableau générique. Cet outil est nouveau et n’est pas encore présenté sur notre site, il s’agit d’une version Bêta. Nous attendons vos commentaires.
Quel salaire pour emprunter 100 000 euros : ce qu’il faut retenir
En août 2026, emprunter 100 000 € nécessite approximativement, en l’absence d’autre crédit :
| Durée | Salaire mensuel théorique minimum hors assurance |
| 10 ans | 2 765 € |
| 15 ans | 1 995 € |
| 20 ans | 1 630 € |
| 25 ans | 1 420 € |
Ces chiffres constituent uniquement une première estimation mathématique.
Le montant réellement finançable dépendra notamment :
- du taux obtenu ;
- du coût de l’assurance ;
- des crédits existants ;
- de vos revenus réellement retenus par la banque ;
- de vos revenus locatifs éventuels ;
- de votre apport ;
- de votre épargne ;
- de votre reste à vivre ;
- de votre âge ;
- de la durée choisie ;
- et de la qualité globale de votre dossier bancaire.
La meilleure solution reste donc de réaliser une simulation personnalisée.
Calculez votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt
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Données et taux de marché vérifiés le 27 août 2026. Les taux présentés sont indicatifs et ne constituent ni une offre de prêt ni un engagement de financement.
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