Novembre 2025 | Marché immobilier | Lecture : 5 min
Après trois ans d’une crise historique, le marché immobilier français montre enfin des signes tangibles de reprise. Si certaines métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux peinent encore à retrouver leur dynamisme d’antan, quatre grandes villes créent la surprise : Nice, Toulouse, Montpellier et Marseille.
Selon le dernier baromètre SeLoger-MeilleursAgents publié le 3 novembre, ces villes cumulent rebond de la demande et hausse des prix, plaçant à nouveau les vendeurs en position de force.
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Une demande de logements en nette reprise
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La tendance est claire : après une chute de 11 % entre 2021 et 2023, la demande de logements a rebondi de 9 % sur un an. Elle dépasse désormais de 4 % son niveau de 2022, avant le durcissement brutal des conditions de crédit.
Les taux, retombés autour de 3 % en moyenne, ont redonné confiance aux ménages.
« Les acquéreurs ont intégré la nouvelle donne des taux. Les primo-accédants savent qu’ils n’emprunteront plus à 1 %, mais ils disposent aujourd’hui d’une vraie fenêtre de tir », explique Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger.
La combinaison d’un pouvoir d’achat partiellement restauré et de prix stabilisés redonne vie à des marchés régionaux parfois restés en sommeil pendant deux ans.
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Les quatre villes gagnantes du rebond immobilier
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1️⃣ Toulouse : la locomotive du Sud-Ouest
La Ville Rose confirme son attractivité. Avec une hausse des prix de 4,1 % et une demande en progression de 2 %, Toulouse séduit par son dynamisme économique, sa qualité de vie et la présence de nombreux pôles d’emploi (Airbus, santé, numérique).
« Les acheteurs reviennent massivement, les biens bien placés partent vite », confirme un agent du réseau Laforêt.
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2️⃣ Nice : le marché azuréen reprend de la vigueur
Après une phase de ralentissement, Nice bénéficie d’un afflux d’acheteurs français et étrangers, profitant de la stabilité des taux et du regain d’intérêt pour la Côte d’Azur.
Les prix progressent de +2,8 % sur un an, tirés par le haut de gamme et les biens à proximité du littoral.
Les vendeurs retrouvent des marges de négociation confortables, souvent inférieures à 4 %.
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3️⃣ Montpellier : la jeunesse et l’investissement locatif en soutien
Portée par sa démographie étudiante et ses investissements urbains, Montpellier affiche une hausse de prix de 3,5 %.
La ville profite d’un fort retour des investisseurs, notamment en meublé et en colocation, sur fond de tension locative.
La demande y bondit de plus de 6 %, d’après SeLoger.
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4️⃣ Marseille : la métamorphose continue
Longtemps boudée par les acquéreurs, Marseille capitalise sur sa transformation urbaine et l’attractivité du Sud.
La demande augmente de +3 %, tandis que les prix progressent de +2,2 %, notamment dans les arrondissements du centre et du littoral.
« Le marché marseillais s’assainit, avec des prix réalistes et des acheteurs plus confiants », souligne Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt.
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Les vendeurs de retour en position de force
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Dans ces quatre métropoles, la remontée de la demande inverse le rapport de force : les acquéreurs négocient moins, et les délais de vente raccourcissent.
Les biens correctement évalués partent en moins de 60 jours, contre plus de 90 en 2023.
« Les ménages qui avaient reporté leur projet de revente reprennent confiance. Ils savent qu’ils peuvent vendre à bon prix pour réinvestir dans un bien plus grand », résume Christine Lejoux, cheffe de service immobilier à Capital.
Pour les vendeurs, 2025 marque donc une fenêtre favorable : un marché redevenu fluide, des taux stables et une concurrence encore limitée.
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Des disparités fortes selon les régions
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À l’inverse, Paris, Lyon et Bordeaux peinent à repartir :
- Le prix du mètre carré y reste élevé (4 500 à 9 600 €/m²),
- La demande stagne voire recule,
- Les marges de négociation dépassent souvent 6 %.
Rennes et Nantes poursuivent quant à elles leur phase d’ajustement, après la flambée des prix observée jusqu’en 2022.
Cependant, de premiers signes de redémarrage apparaissent à Rennes, avec +0,5 % de hausse en octobre, sa première progression mensuelle depuis deux ans.
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2026 : vers un rééquilibrage progressif du marché
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Si la dynamique actuelle se confirme, le premier semestre 2026 pourrait marquer la fin du cycle baissier entamé en 2022.
SeLoger prévoit que Lille, forte d’une hausse de +8 % de la demande, rejoindra bientôt le club des villes en reprise.
Les conditions demeurent toutefois fragiles :
- Un durcissement monétaire ou fiscal (IFI, encadrement des loyers, normes DPE) pourrait freiner la tendance.
- À l’inverse, une stabilisation durable des taux renforcerait la confiance et soutiendrait la demande dans tout l’Hexagone.
En résumé
| Ville | Variation de la demande | Evolution des prix (1 an) | Situation du marché |
| Nice | +3 % | +2,8 % | Marché dynamique, peu de négociation |
| Toulouse | +2 % | +4,1 % | Rebond solide, forte attractivité |
| Montpellier | +6 % | +3,5 % | Forte demande locative |
| Marseille | +3 % | +2,2 % | Marché assaini, reprise confirmé |
Conclusion
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Après des mois d’attentisme, le marché immobilier français retrouve un souffle, notamment dans le Sud.
Pour les propriétaires souhaitant vendre, Nice, Toulouse, Montpellier et Marseille offrent aujourd’hui les meilleures perspectives de plus-value et de vente rapide.
Une tendance qui pourrait s’étendre à d’autres métropoles en 2026, à condition que la stabilité économique et les taux d’intérêt perdurent.
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