Publié le 29 October 2025 à 08:00 — Mis à jour le 26 October 2025 à 19:15

Objectif : compléter votre pension avec un revenu fiable

 

Pour tout futur retraité, disposer de revenus complémentaires est aujourd’hui essentiel. Deux solutions reviennent fréquemment : le plan d’épargne retraite (PER) et l’investissement en SCPI. Mais attention : ces deux supports ne s’adressent pas au même profil d’épargnant. L’enjeu est bien d’aligner la stratégie avec votre fiscalité, vos objectifs de retraite et votre tolérance au risque.

.

1. Le PER : déduction fiscale + horizon longue durée

.

Le PER, lancé par la loi PACTE (2019) pour remplacer les anciens PERP/PERCO etc., incarne l’épargne retraite “classique”.

Avantages clés :

  • Versements volontaires déductibles du revenu imposable (plafond : environ 10 % des revenus professionnels ou 10 % du PASS)

  • Sortie à la retraite possible en capital ou en rente (capacité d’adaptation)

  • Utile pour les hauts revenus ou pour optimiser la fiscalité de fin de carrière.

Limites à connaître :

  • Les sommes sont bloquées jusqu’au départ en retraite (sauf cas exceptionnels)

  • À la sortie, les sommes sont imposées (capital ou rente), ce qui peut réduire l’avantage net selon votre niveau d’imposition futur.

  • Le PER est moins liquide, et adapté pour un horizon long terme.

Profil “PER” conseillé :
Vous êtes encore actif, avec un TMI élevé, vous cherchez à réduire votre impôt aujourd’hui, vous avez un horizon de 15-20 ans ou plus, et vous acceptez de bloquer votre épargne jusqu’à la retraite.

.

2. La SCPI : immobilier collectif + revenus réguliers

.

Les SCPI permettent d’investir dans un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts), avec mutualisation, gestion assurée et redistribution de loyers.

Avantages clés :

  • Revenus potentiels réguliers : rendements typiques observés autour de 4 %-6 % en rendement annuel net (selon marché)

  • Effet « immobilier sans gestion locative directe » : le gérant s’occupe des aléas.

  • Accessibilité progressive (achat de parts) et possibilité d’investissement via crédit, démembrement, etc.

Limites à connaître :

  • Fiscalité des revenus fonciers : impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (17,2 %) pour les loyers perçus via SCPI.

  • Liquidité plus faible que les marchés actions : revente des parts plus longue, valorisation dépendant de l’immobilier.

  • Moins d’avantage fiscal d’entrée — la SCPI ne permet pas de réduction d’impôt ou déduction directe comparable au PER (sauf SCPI fiscales spécifiques).

Profil “SCPI” conseillé :
Vous recherchez des revenus réguliers avant (ou dès) la retraite, vous êtes moins sensible au blocage long terme, vous voulez diversifier immobilier, ou vous voulez constituer progressivement une rente.

.

3. Comparatif PER vs SCPI : tableau synthétique

.

.

Critère PER SCPI
Fiscalité d’entrée Versements déductibles du revenu imposable Pas de déduction fiscale générale (hors SCPI fiscales)
Blocage des fonds Oui (jusqu’à la retraite, sauf cas particuliers) Non (souvent mais dépend des conditions de liquidité de la SCPI)
Sortie Capital ou rente, imposé Liquidation des parts ou revenus fonciers, imposés
Rendement estimé Dépend des supports choisis, horizon long Rendements observés autour de 4-6 % / an nets (historique)
Profil idéal Actifs imposés, horizon long, transmission Cherche revenus réguliers, diversification immobilière
Risques principaux Imposition à la sortie, horizon long Marché immobilier, liquidité, fiscalité foncière

.

.

4. Quelle stratégie selon votre situation ?

.

Vous avez encore 15-20 ans avant la retraite + TMI élevé

→ Le PER vous permet de maximiser l’économie fiscale aujourd’hui et de capitaliser à long terme. Veillez à anticiper la fiscalité à la sortie pour ne pas perdre l’avantage.

Vous êtes à moins de 10 ans de la retraite ou vous cherchez un revenu complémentaire rapidement

→ La SCPI peut convenir davantage : vous générez des loyers, diversifiez dans l’immobilier, préparez un complément de revenu. Attention à choisir des SCPI réputées, vérifier rendements et frais.

Vous pouvez combiner les deux

C’est souvent l’option la plus pertinente : un PER pour la partie épargne longue & défiscalisation, et des SCPI pour la rente immobilière ou comme support dans le PER (oui, certains PER permettent des unités de compte en SCPI)

.

5. Aspects fiscaux à anticiper

.

  • Pour le PER : attention au moment de la sortie. Le taux marginal d’imposition futur doit être considéré : “déduction à l’entrée” vs “imposition à la sortie”.

  • Pour les SCPI : les revenus fonciers sont imposés, et en cas de cession de parts, la plus-value immobilière s’applique avec ses abattements.

  • Pour les deux : vérifier l’horizon, la fiscalité successorale, l’IFI (les parts de SCPI sont soumises à l’IFI).

.

En résumé

.

Le PER et la SCPI ne sont pas des concurrents directs — ce sont deux leviers complémentaires.

  • Le PER est un outil de défiscalisation et de constitution d’épargne retraite.

  • La SCPI est un outil de rente immobilière et de diversification patrimoniale.

Choisir… ou combiner, voilà la vraie question.
Et surtout, harmoniser le choix à votre profil, horizon, fiscalité et besoin de revenu.