Présenté comme une réforme ambitieuse de la fiscalité du patrimoine, le projet d’impôt sur la fortune improductive (IFI 2.0) a finalement conservé, sous la pression politique, une structure très proche de l’actuel impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Promis comme une mesure favorable aux investisseurs locatifs, le texte adopté en première lecture à l’Assemblée nationale le 31 octobre a en réalité rétabli l’imposition des biens immobiliers loués, suscitant la déception du secteur.
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Une réforme annoncée pour encourager « l’investissement productif »
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L’amendement initial, déposé par Jean-Paul Mattei (Les Démocrates), visait à transformer l’IFI en un impôt sur la fortune improductive, recentré sur les actifs jugés « non utiles à l’économie ».
Son objectif : sortir les logements loués de l’assiette de l’impôt, à condition qu’ils respectent certains critères, notamment :
une durée de location supérieure à un an,
un diagnostic de performance énergétique (DPE) compris entre A et D,
et des loyers conformes aux plafonds fiscaux du Code général des impôts (article 2 terdecies G de l’annexe 3).
L’idée, soutenue par plusieurs acteurs du marché immobilier, était de récompenser les propriétaires bailleurs qui participent à l’effort de logement et à la transition énergétique, plutôt que de les taxer au même titre que les détenteurs de résidences secondaires vacantes ou de biens spéculatifs.
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Le revirement : les logements loués restent imposables
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Mais cet espoir n’aura duré que quelques heures.
L’Assemblée nationale a adopté un sous-amendement porté par Philippe Brun (PS), soutenu par le rapporteur général du budget Philippe Juvin, qui a réintégré les logements loués dans l’assiette du nouvel impôt.
Motif invoqué : éviter de réduire drastiquement la base imposable.
« Les multipropriétaires, même s’ils ont 10, 15 ou 20 appartements, échapperaient à cet impôt : on se demande pourquoi ! », a déclaré le député Jean-René Cazeneuve.
Résultat : dans le futur impôt sur la fortune improductive, les biens locatifs continueront d’être taxés, tout comme dans le cadre de l’IFI actuel.
Autrement dit, la réforme ne change rien pour les propriétaires bailleurs, malgré une communication initiale laissant entrevoir un allègement fiscal.
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Une exonération partielle pour la résidence principale
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Seule véritable nouveauté : la résidence principale bénéficierait d’une exonération à hauteur d’1 million d’euros de valeur nette taxable.
Cette disposition, issue d’un autre sous-amendement de Philippe Brun, a été adoptée avec le soutien inattendu du Rassemblement national.
Marine Le Pen s’en est félicitée, déclarant :
« Cette mesure soulagera nombre de nos compatriotes. »
Mais cette exonération a immédiatement suscité des critiques, notamment de La France Insoumise, dénonçant un avantage réservé aux ménages les plus aisés.
« Vous avez protégé Montretout, mais les Français ne vivent pas tous dans un château ! », a ironisé Aurélien Coq (LFI).
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Conséquences fiscales : statu quo pour les investisseurs
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En pratique, les propriétaires bailleurs continueront d’être imposés sur la valeur nette de leurs biens immobiliers, déduction faite :
des dettes afférentes à l’acquisition,
des travaux de rénovation,
et des éventuels prêts in fine.
Les logements loués ne bénéficieront d’aucun abattement spécifique, y compris s’ils participent activement au marché locatif ou répondent à des normes énergétiques exigeantes.
Ce maintien du régime actuel risque d’accroître le sentiment d’instabilité fiscale déjà ressenti par les investisseurs immobiliers, après plusieurs années marquées par :
la fin progressive du dispositif Pinel,
la remise en cause du statut LMNP,
et la hausse de la fiscalité locale dans certaines communes.
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Un signal contradictoire pour le marché locatif
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Alors que le gouvernement appelle à « relancer l’investissement locatif privé », cette mesure envoie un signal de défiance au marché.
En maintenant une fiscalité patrimoniale lourde sur les biens loués, l’État prend le risque de freiner les investissements dans un contexte déjà tendu :
chute des ventes neuves,
raréfaction de l’offre locative,
hausse des loyers dans les zones tendues.
« Ce type de mesure traduit une méconnaissance du rôle des investisseurs privés dans le logement », souligne un avocat fiscaliste parisien.
« Au lieu d’inciter à la remise sur le marché de logements vacants, on décourage ceux qui louent déjà. »
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Le Sénat aura le dernier mot
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Le texte doit désormais être examiné par le Sénat à partir du 4 novembre 2025.
Les parlementaires de la majorité sénatoriale (Les Républicains) ont déjà exprimé leur désaccord avec la réintégration des biens loués, estimant que cela va à l’encontre de la logique productive que le gouvernement prétend défendre.
Mais même en cas de correction au Sénat, le dernier mot reviendra à l’Assemblée nationale en nouvelle lecture — rendant peu probable un changement substantiel avant 2026.
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En conclusion
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Malgré son nom prometteur, le futur impôt sur la fortune improductive ne change (pour l’instant) rien à la situation des investisseurs locatifs.
Sous couvert d’équité, la réforme risque surtout de prolonger la défiance fiscale d’un secteur déjà fragilisé.
À l’heure où la France manque cruellement de logements, le message envoyé aux bailleurs est pour le moins ambigu.
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FAQ – Impôt sur la fortune improductive : ce que les propriétaires doivent savoir
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🔹 Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune improductive (IFI 2.0) ?
Le nouvel impôt sur la fortune improductive (IFI 2.0) est un projet de réforme fiscale visant à remplacer l’actuel impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Son objectif affiché est de taxer uniquement les actifs immobiliers considérés comme “improductifs”, c’est-à-dire ceux qui ne contribuent pas directement à l’activité économique — comme les résidences secondaires ou les logements vacants.
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🔹 Qu’est-ce qui devait changer pour les investisseurs locatifs ?
L’amendement initial, porté par Jean-Paul Mattei (MoDem), proposait d’exclure les biens immobiliers loués de l’assiette de ce nouvel impôt, à condition qu’ils soient :
loués plus d’un an,
conformes à des critères énergétiques (DPE A à D),
et proposés à des loyers modérés.
Cette mesure visait à favoriser l’investissement locatif productif.
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🔹 Pourquoi les logements loués restent-ils finalement imposables ?
Un sous-amendement déposé par Philippe Brun (PS) a réintégré les biens loués dans la base imposable, au motif que ces logements sont souvent détenus par des multipropriétaires fortunés.
Résultat : les logements locatifs restent soumis à l’impôt sur la fortune, comme dans le cadre actuel de l’IFI.
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🔹 Quelles seront les conséquences pour les propriétaires bailleurs ?
Aucune évolution notable :
Les biens immobiliers loués continueront d’être pris en compte dans le calcul du patrimoine taxable.
Les dettes liées à l’achat ou aux travaux restent déductibles.
Les résidences principales bénéficieront en revanche d’une exonération jusqu’à 1 million d’euros, contre un simple abattement de 30 % auparavant.
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🔹 Pourquoi cette réforme suscite-t-elle autant de critiques ?
Parce qu’elle conserve la même assiette fiscale que l’actuel IFI tout en prétendant encourager l’investissement productif.
Les professionnels de l’immobilier dénoncent une incohérence politique : le gouvernement appelle à relancer la location privée tout en maintenant une taxation jugée dissuasive pour les bailleurs.
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🔹 Qu’en est-il de la résidence principale ?
Bonne nouvelle pour les ménages : la résidence principale serait totalement exonérée jusqu’à 1 million d’euros de valeur nette.
Au-delà, la fraction excédentaire resterait imposable.
Cette mesure vise à soulager la classe moyenne supérieure, souvent touchée par l’IFI en raison de la flambée des prix de l’immobilier.
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🔹 Quand le nouvel impôt entrera-t-il en vigueur ?
Le projet de loi de finances pour 2026 doit encore être examiné par le Sénat, puis revenir à l’Assemblée nationale.
Si la réforme est confirmée, l’impôt sur la fortune improductive pourrait s’appliquer dès le 1er janvier 2026.
Mais le Sénat, majoritairement à droite, pourrait encore modifier certaines dispositions.
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🔹 Qui pourrait être gagnant avec cette réforme ?
Principalement :
les ménages propriétaires de leur résidence principale,
les détenteurs de biens professionnels (non concernés par l’impôt).
Les investisseurs locatifs, en revanche, ne verront pas d’allègement fiscal et resteront soumis à une taxation patrimoniale sur leurs logements loués.
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🔹 Cette réforme pourrait-elle freiner l’investissement locatif ?
Oui, selon de nombreux économistes.
En maintenant une fiscalité élevée sur les biens productifs, la réforme renforce la défiance des propriétaires envers la pierre locative.
Dans un contexte de pénurie de logements et de hausse des taux, plusieurs professionnels redoutent une baisse de l’offre locative privée dès 2026.
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🔹 Que peuvent faire les investisseurs concernés ?
Simuler leur IFI 2026 en intégrant leurs biens locatifs dans l’assiette taxable.
Optimiser leur patrimoine via des structures professionnelles (SCI à l’IS) ou des placements financiers moins exposés à la fiscalité sur le capital.
Surveiller les débats au Sénat, qui pourraient apporter des ajustements avant la promulgation définitive de la loi.
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