L’administration fiscale française, comme celles de nombreux pays, s’apprête à franchir un nouveau cap. Après l’échange automatique d’informations bancaires (CRS), un dispositif international va désormais permettre d’identifier les biens immobiliers détenus à l’étranger, même lorsqu’ils n’ont jamais été déclarés.
Cet accord, signé dans le cadre de l’OCDE par plusieurs dizaines d’États, marque la fin d’une zone grise qui permettait encore à certains contribuables de dissimuler une résidence secondaire en Espagne, une villa au Portugal ou un appartement à Dubaï, en pensant échapper à la vigilance fiscale.
Pour les administrations, c’est une véritable révolution.
Pour les contribuables, un changement profond de paradigme.
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Après les comptes bancaires, les immeubles : la nouvelle étape du CRS
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Depuis 2017, l’échange automatique d’informations bancaires (norme CRS – Common Reporting Standard) a déjà permis aux États de recevoir chaque année les soldes, intérêts et mouvements de comptes détenus à l’étranger par leurs résidents fiscaux.
Résultat :
➡️ plus de 100 millions de comptes identifiés,
➡️ des dizaines de milliards récupérés,
➡️ la fin quasi totale du secret bancaire.
L’OCDE veut désormais appliquer le même niveau de transparence… aux actifs non financiers, et en premier lieu à l’immobilier.
Pourquoi l’immobilier ?
Parce qu’il restait la dernière grande poche d’opacité internationale.
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Jusqu’à présent : aucun mécanisme mondial pour l’immobilier
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Contrairement aux actifs financiers, l’immobilier ne faisait l’objet d’aucune transmission systématique entre les États.
Conséquence :
- Un Français pouvait posséder un appartement à Rome ou à Barcelone sans que la France n’en soit informée.
- Les déclarations étaient basées sur la bonne foi du contribuable.
- Les contrôles étaient quasiment impossibles sans enquête ciblée.
L’article que tu montres le souligne :
les fraudes à la résidence secondaire non déclarée étaient fréquentes… et peu détectées.
Cet accord vient combler ce vide.
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Le nouvel accord OCDE : un système d’échange automatique des données immobilières
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L’accord multilatéral signé dans le cadre de l’OCDE vise à instaurer un échange automatique portant sur :
- les biens immobiliers détenus à l’étranger,
- leur localisation,
- leur valeur cadastrale ou déclarative,
- les revenus qu’ils génèrent (loyers, plus-values),
- l’identité réelle des propriétaires (même derrière des sociétés civiles ou holdings opaques).
Les pays signataires incluent notamment :
France, Espagne, Allemagne, Italie, Portugal, Belgique, Irlande, Finlande, Suède, Grèce, Royaume-Uni, Brésil, Corée, Afrique du Sud, Norvège, Nouvelle-Zélande, Costa Rica, Pérou, Roumanie, ainsi que Gibraltar et d’autres juridictions souvent utilisées pour loger des biens.
Objectif : une mise en œuvre ambitieuse dès 2029–2030.
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Comment les États vont-ils savoir qu’un Français possède un bien à l’étranger ?
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Chaque pays transmettra automatiquement :
- les données cadastrales,
- les actes d’achat ou de mutation,
- les identités associées aux titres de propriété,
- les sociétés interposées servant de véhicules immobiliers,
- les revenus générés par le bien.
Exemple concret :
- Si un résident fiscal français possède un appartement à Lisbonne via une petite société portugaise, l’information remontera automatiquement à la France.
- Si un contribuable loue à l’année une maison en Toscane via Airbnb ou Booking, l’Italie transmettra le revenu locatif réel.
C’est la fin de l’invisibilité immobilière.
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Quels risques pour les contribuables non déclarants ?
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Très clairs :
➡️ Rattrapage fiscal sur plusieurs années
Impôts fonciers, revenus étrangers, IFI, plus-values non déclarées…
➡️ Majoration de 40 % pour manquement délibéré
Et jusqu’à 80 % en cas de fraude organisée.
➡️ Amendes pénales possibles
notamment pour blanchiment ou dissimulation d’actifs.
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Pourquoi cette réforme arrive maintenant ?
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Trois raisons majeures :
1️⃣ Les comptes bancaires offshore ne permettent plus de dissimuler un patrimoine
La fraude se déplace vers l’immobilier, dernier bastion opaque.
2️⃣ Explosion des investissements immobiliers transfrontaliers
Les Français achètent en Espagne, Portugal, Italie, Maroc, Île Maurice…
Les Anglo-Saxons investissent en Europe.
Les États veulent suivre ces flux.
3️⃣ Pression internationale contre l’évasion fiscale
Le G20 et l’OCDE veulent une transparence globale sur TOUS les actifs.
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L’analyse du Conseil Patrimoine : un tournant majeur pour la fiscalité du patrimoine
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Notre lecture est simple :
Nous entrons dans une ère où aucun actif ne pourra plus rester caché.
Ce nouvel accord va :
- renforcer la lutte contre l’évasion fiscale immobilière,
- sécuriser les recettes fiscales des États,
- inciter les contribuables à régulariser leur situation avant 2029–2030,
- augmenter la prévisibilité des patrimoines transfrontaliers,
- réduire drastiquement l’attrait des investissements “opacifiables”.
➡️ À terme, la fiscalité internationale basculera vers un modèle où tout bien immobilier détenu à l’étranger sera automatiquement connu.
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Conclusion : préparez-vous à la fin totale de l’opacité immobilière
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Après la fin du secret bancaire, voici la fin du secret… immobilier.
L’accord signé sous l’égide de l’OCDE marque un changement profond dans la gestion du patrimoine international.
Pour les contribuables transparents, rien ne change.
Pour ceux qui comptaient sur la discrétion des registres étrangers, le compte à rebours est lancé.
- 2029–2030 pourrait être l’année où le fisc français connaîtra enfin tout le patrimoine immobilier mondial de ses résidents.
- Et la prochaine révolution concernera probablement… les crypto-actifs physiques et tokenisés.
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