Entre incohérence politique et insécurité juridique
C’est une scène devenue trop familière : à chaque projet de loi de finances, l’immobilier locatif se transforme en variable d’ajustement fiscale.
Cette fois, la polémique porte sur la suppression de l’amortissement pour la location meublée — un amendement voté en commission des finances dans le cadre du Projet de Loi de Finances 2026 (PLF 2026).
Une mesure d’apparence technique, mais dont les conséquences seraient profondes : elle reviendrait à anéantir la rentabilité du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), l’un des piliers de l’investissement locatif français.
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Le cœur du problème : l’amortissement, pilier du régime meublé
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L’amortissement est un mécanisme comptable permettant de déduire chaque année une fraction du prix du bien et du mobilier de ses revenus locatifs, reflétant la perte de valeur dans le temps.
C’est cet avantage qui fait du régime réel du meublé (LMNP/LMP) un dispositif performant :
Un revenu locatif net d’impôt pendant plusieurs années, grâce à l’imputation des amortissements sur les recettes.
Concrètement, un investisseur qui perçoit 10 000 € de loyers par an peut, après déductions (charges + amortissement), ramener son résultat fiscal à zéro sans fraude ni optimisation abusive.
C’est ce mécanisme qu’un amendement parlementaire cherche à faire disparaître — au moment même où l’État prétend vouloir relancer l’investissement locatif.
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Une contradiction majeure avec les travaux parlementaires récents
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Le paradoxe est flagrant.
En juillet 2025, le rapport Daubresse-Cosson (Sénat – Assemblée) recommandait de généraliser l’amortissement à la location longue durée, afin de rééquilibrer les régimes meublé et nu, tout en simplifiant la fiscalité locative.
Leur logique était claire :
- Encourager la détention longue.
- Rendre la location classique plus attractive fiscalement.
- Offrir un cadre stable et équitable.
Et pourtant, à peine trois mois plus tard, certains députés proposent… l’inverse exact : supprimer le seul amortissement existant.
Un recul perçu comme une incompréhension totale du marché locatif.
Comme le souligne Victor Peltier (J2M) :
« On se trompe de cible. Sacrifier le meublé, c’est pénaliser les étudiants, les jeunes actifs et les seniors. »
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L’erreur d’analyse : le meublé ne se résume pas à Airbnb
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Le problème tient à une confusion tenace dans les sphères politiques : assimiler meublé = location touristique.
Or, plus de 80 % du parc meublé concerne la location longue durée (étudiants, jeunes salariés, mobilités professionnelles, EHPAD, etc.).
Supprimer l’amortissement reviendrait à :
Alourdir la fiscalité de milliers de bailleurs particuliers.
Réduire la rentabilité nette à moins de 2 % dans de nombreuses zones.
Rendre inatteignable l’équilibre financier pour les nouveaux investisseurs.
Et, in fine, détourner les capitaux de l’immobilier résidentiel vers des produits financiers plus simples et fiscalement stables (SCPI, fonds euros, assurance-vie).
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Instabilité fiscale : le mal français par excellence
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Le secteur immobilier ne souffre pas uniquement d’un problème de taux d’intérêt ou de coût du foncier — il souffre d’un déficit de confiance.
Depuis 2017, les investisseurs ont subi :
La fin du dispositif Pinel (2024),
La refonte du PTZ,
Le durcissement du DPE et des passoires thermiques,
Et maintenant, une remise en cause du régime meublé.
Résultat : la rentabilité devient imprévisible.
Or, un investissement immobilier se raisonne sur 20 ans.
Changer les règles fiscales tous les 18 mois revient à détruire la visibilité juridique indispensable à toute politique de l’habitat.
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L’impact macroéconomique : un frein à la relance locative
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D’un point de vue macro, la suppression de l’amortissement serait un contresens économique.
Le gouvernement reconnaît lui-même la crise de l’offre locative (taux de vacance historiquement bas, loyers en hausse dans 85 % des zones tendues).
Moins d’incitation = moins de logements disponibles.
L’effet mécanique serait une hausse des loyers, une raréfaction des biens meublés et un report de la demande sur le parc social déjà saturé.
Une situation aux antipodes de l’objectif affiché : fluidifier le marché et protéger les locataires.
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Les conséquences juridiques potentielles
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Si une telle mesure venait à être adoptée, elle soulèverait plusieurs difficultés juridiques :
Principe de sécurité juridique et de non-rétroactivité fiscale (art. L80A LPF).
Risque de rupture d’égalité devant l’impôt entre meublé professionnel (LMP) et non-professionnel (LMNP).
Incohérence avec le droit européen, qui tend à favoriser la neutralité entre revenus du capital et du travail.
Les associations de bailleurs pourraient donc saisir le Conseil constitutionnel, voire le Conseil d’État, pour excès de pouvoir.
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Vers une réforme plus globale du statut du bailleur privé ?
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Le vrai chantier, selon de nombreux fiscalistes, ne consiste pas à pénaliser le meublé, mais à rénover en profondeur le statut du bailleur privé :
Instauration d’un cadre unifié pour la location nue et meublée.
Amortissement partiel universel, différencié selon le type de logement.
Simplification de la fiscalité locative (fusion BIC/BNC).
Stabilité réglementaire sur 10 ans, adossée à un engagement politique clair.
Ce type de réforme aurait bien plus d’impact pour relancer la confiance des investisseurs particuliers, sans alourdir la charge budgétaire de l’État.
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En conclusion : fiscalité contreproductrice, confiance érodée
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En voulant “rétablir l’équité fiscale”, certains élus risquent surtout d’anéantir la seule filière locative encore rentable.
L’amortissement n’est pas une niche : c’est un levier économique, un équilibre comptable rationnel.
Le supprimer, c’est affaiblir le seul pilier encore debout du logement privé.
Et dans un pays où l’on parle sans cesse de “crise du logement”, il serait temps de cesser de fragiliser ceux qui le construisent, le rénovent et le louent.
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FAQ — Fiscalité du meublé : tout comprendre sur le projet de suppression de l’amortissement
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1. Qu’est-ce que l’amortissement en location meublée ?
L’amortissement est une déduction comptable permettant à un loueur en meublé (LMNP ou LMP) de répartir le coût d’acquisition du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années.
Ce mécanisme réduit les revenus imposables en reflétant la perte de valeur du bien dans le temps.
C’est la pierre angulaire du régime réel, qui permet souvent de neutraliser la fiscalité pendant 10 à 15 ans.
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2. Pourquoi le gouvernement envisage-t-il de supprimer cet avantage ?
L’amendement voté en commission des finances vise officiellement à “rééquilibrer la fiscalité” entre location nue et location meublée.
Certains députés estiment que le régime LMNP crée une distorsion et qu’il encourage la location touristique au détriment du logement longue durée.
Mais cette analyse est critiquée, car plus de 80 % du parc meublé concerne des locations classiques (étudiants, actifs, seniors).
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3. Quelle différence entre location nue et location meublée sur le plan fiscal ?
En location nue, les loyers sont imposés comme revenus fonciers (avec déduction des charges réelles, mais sans amortissement).
En location meublée, les loyers relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui permet d’amortir le bien et le mobilier.
C’est ce régime qui rend la location meublée fiscalement plus avantageuse dans la durée.
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4. Qui serait impacté par la suppression de l’amortissement ?
Tous les bailleurs au régime réel (LMNP et LMP) seraient concernés.
Cela inclut :
Les propriétaires louant des logements meublés à l’année (étudiants, salariés en mobilité, seniors).
Les investisseurs en résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme).
Leur fiscalité pourrait doublir voire tripler, ramenant la rentabilité nette autour de 2 % ou moins dans de nombreuses zones.
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5. Cette mesure a-t-elle des chances d’être adoptée ?
À ce stade, la probabilité reste faible.
L’amendement a été adopté en commission, mais il devra être confirmé en séance publique à l’Assemblée nationale, puis au Sénat.
Le rapporteur général du budget et Bercy se sont déjà exprimés contre la suppression de l’amortissement, jugée contre-productive et juridiquement risquée.
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6. Que prévoyait le rapport Daubresse-Cosson cet été ?
Le rapport Daubresse-Cosson (2025) recommandait de généraliser l’amortissement à l’ensemble des locations longues, meublées ou non, pour :
Simplifier le régime fiscal,
Récompenser la détention longue durée,
Et renforcer la stabilité du cadre locatif.
L’amendement actuel va donc à rebours complet de ces recommandations.
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7. Pourquoi parle-t-on d’instabilité fiscale ?
Parce que les règles changent tous les 18 à 24 mois, empêchant les investisseurs d’avoir une vision à long terme.
Or, un investissement immobilier se raisonne sur 15 à 25 ans.
Supprimer l’amortissement après des années de promotion du LMNP enverrait un signal catastrophique : “plus rien n’est pérenne”.
C’est ce manque de visibilité qui freine aujourd’hui la relance de l’investissement locatif.
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8. Quelles alternatives si la mesure était adoptée ?
Les investisseurs pourraient se tourner vers :
Les SCPI de rendement (revenus mutualisés, fiscalité claire, gestion déléguée) ;
Les PER ou assurance-vie immobilières (fonds en unités de compte immobilières) ;
Ou des locations nues à régime micro-foncier, pour simplifier la gestion.
Mais aucune ne remplacera le couple souplesse + rendement net du régime meublé réel.
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9. Quel est l’impact économique d’une telle mesure ?
La suppression de l’amortissement découragerait :
Les investisseurs particuliers, premiers fournisseurs du parc locatif privé ;
Et par ricochet, la construction neuve, les rénovations et la mobilité des locataires.
L’effet serait mécanique : moins d’offres, loyers plus élevés, tensions accrues.
C’est exactement l’inverse du résultat attendu.
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10. Quelles solutions juridiques pour préserver le dispositif ?
Le Conseil constitutionnel pourrait être saisi pour atteinte à la sécurité juridique et rupture d’égalité devant l’impôt.
Une solution plus raisonnable consisterait à :
Encadrer l’amortissement au lieu de le supprimer,
Différencier les locations touristiques des meublés d’habitation longue durée,
Et surtout, stabiliser le cadre fiscal pour 10 ans au minimum.
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