Pour emprunter 70 000 euros sur 20 ans, il faut théoriquement disposer d’environ 1 200 euros de revenus nets mensuels avant impôt, en l’absence d’autres crédits. Ce montant atteint environ 1 285 euros pour 75 000 euros empruntés et 1 370 euros pour 80 000 euros. Ces estimations reposent sur un taux de crédit de 3,39 %, auquel s’ajoute une hypothèse d’assurance emprunteur. Elles ne constituent pas une garantie de financement.
Quelles sont les règles d’endettement en 2026 ?
En France, les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont encadrées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Le taux d’effort des emprunteurs ne doit généralement pas dépasser 35 % de leurs revenus nets avant impôt.
Ce calcul intègre les mensualités du nouveau prêt, l’assurance emprunteur et les remboursements des crédits déjà en cours.
La durée du financement est normalement limitée à 25 ans, avec une possibilité de différé supplémentaire de deux ans dans certains cas particuliers.
Les banques disposent d’une marge de flexibilité encadrée, leur permettant de déroger à ces critères pour une partie de leur production.
Le respect du seuil de 35 % ne crée toutefois aucun droit automatique à l’obtention d’un prêt.
Quel salaire pour emprunter 70 000 euros ?
Prenons l’exemple d’un financement de 70 000 euros sur 20 ans, avec un taux d’intérêt fixe de 3,39 % et une assurance de 0,30 % par an du capital initial.
La mensualité de remboursement s’élève à environ 402 euros, hors assurance.
L’assurance représente 17,50 euros supplémentaires par mois, portant la mensualité totale à près de 420 euros.
Pour respecter un taux d’effort de 35 %, le revenu net mensuel avant impôt doit donc atteindre environ 1 200 euros, en l’absence d’autres charges d’emprunt.
Ce montant correspond à une capacité d’endettement théorique. La banque examinera également les dépenses habituelles du foyer et les ressources effectivement disponibles après remboursement.
Quel salaire pour emprunter 75 000 euros ?
Pour un prêt de 75 000 euros sur les mêmes bases, la mensualité hors assurance atteint environ 431 euros.
L’assurance représente 18,75 euros par mois, soit une échéance totale proche de 449 euros.
Le revenu nécessaire pour rester au seuil de 35 % s’établit ainsi à environ 1 285 euros nets mensuels avant impôt.
Une durée de remboursement plus courte augmenterait les mensualités et donc les revenus nécessaires.
À l’inverse, un financement plus long permettrait de réduire les échéances, mais entraînerait un coût total des intérêts plus élevé.
Quel salaire pour emprunter 80 000 euros ?
Pour un crédit immobilier de 80 000 euros sur 20 ans, la mensualité hors assurance s’élève à environ 459 euros.
Avec une assurance représentant 20 euros par mois, le remboursement total atteint près de 479 euros.
Le revenu net mensuel nécessaire pour respecter un taux d’effort de 35 % ressort alors à environ 1 370 euros.
Cette estimation suppose qu’aucun autre crédit ne vient diminuer la capacité d’emprunt.
Comment la durée du crédit modifie-t-elle le salaire nécessaire ?
La durée constitue un élément important du calcul.
Avec les mêmes hypothèses de taux et d’assurance, les résultats théoriques sont les suivants :
| Capital emprunté | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 70 000 € | 1 469 € | 1 199 € | 1 039 € |
| 75 000 € | 1 574 € | 1 284 € | 1 114 € |
| 80 000 € | 1 679 € | 1 370 € | 1 188 € |
Revenus mensuels nets avant impôt nécessaires à un taux d’effort de 35 %. Taux fixe de 3,39 % et assurance de 0,30 %, identiques pour toutes les durées afin de faciliter la comparaison. Les taux réellement proposés varient selon la durée et le profil.
Allonger la durée permet de réduire les mensualités, mais augmente le montant total des intérêts. La comparaison ne doit donc pas se limiter au seul salaire nécessaire.
Quels autres critères la banque examine-t-elle ?
Au-delà du taux d’endettement, l’établissement prêteur analyse la stabilité des revenus, les charges habituelles, les crédits existants et le fonctionnement des comptes bancaires.
Le reste à vivre, c’est-à-dire les ressources disponibles après paiement des charges, occupe également une place importante dans l’appréciation du dossier.
Deux ménages disposant de revenus comparables peuvent ainsi recevoir des décisions différentes selon leur composition familiale, leur situation professionnelle et leurs engagements financiers.
L’apport personnel intervient également dans le plan de financement. Il peut notamment servir à couvrir les frais d’acquisition et les frais de garantie.
Enfin, il convient de comparer le taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre les différents coûts obligatoires du financement, plutôt que le seul taux d’intérêt nominal.
Quel impact ont les crédits déjà en cours ?
Un crédit automobile ou un prêt personnel réduit directement la capacité de remboursement disponible.
Par exemple, un ménage remboursant déjà 150 euros par mois et souhaitant emprunter 80 000 euros sur 20 ans devra supporter environ 629 euros de mensualités cumulées, assurance immobilière comprise.
Avec un taux d’effort maximal de 35 %, les revenus nécessaires atteignent alors environ 1 800 euros nets mensuels avant impôt.
L’existence d’un autre financement peut donc avoir une incidence significative sur le montant qu’une banque acceptera d’accorder.
Ce qu’il faut retenir
Avec les hypothèses retenues, emprunter entre 70 000 et 80 000 euros sur 20 ans nécessite théoriquement entre 1 200 et 1 370 euros de revenus nets mensuels avant impôt, sans autre crédit en cours.
Ces montants résultent uniquement du calcul réglementaire du taux d’effort.
Ils doivent être complétés par l’étude du reste à vivre, du coût de l’assurance, de l’apport et de la stabilité financière de l’emprunteur.
Une simulation bancaire personnalisée reste nécessaire pour évaluer la faisabilité réelle d’un projet immobilier.
Sources : Observatoire Crédit Logement/CSA, troisième trimestre 2026 ; Banque de France, statistiques d’août 2026 ; ministère de l’Économie, règles du HCSF.
